13. Lán til leigufélaga, byggingaverktaka og annarra fyrirtækja og félagasamtaka

Samantekt

Íbúðalánasjóður lánaði byggingarsamvinnufélögum, sjálfseignarstofnunum, byggingaverktökum og öðrum fyrirtækjum og félagasamtökum 121 milljarð króna á árunum 1999–2012. Þetta var fimmtungur af öllum lánveitingum sjóðsins á þessu tímabili. Um 43 milljarðar voru lánaðir til félagslegra leiguíbúða og 50 milljarðar til almennra leiguíbúða. Þá fengu byggingaverktakar sem reistu íbúðir og seldu 28 milljarða að láni. Heimtur af mörgum lánum í þessum flokki voru slæmar, einkum lánum til leigufélaga og byggingaverktaka, eins og rakið er í kaflanum um tap sjóðsins. Umgjörðin um leigufélagalánin virðist hafa verið illa hugsuð frá upphafi. Allt fram undir árslok 2004 voru þau hærra hlutfall af byggingarkostnaði en þegar lánað var til heimila. Kröfur um eigið fé voru litlar og stundum var þeim ekki fylgt eftir. Dæmi eru um að leigufélög hafi fengið háar fjárhæðir að láni frá sjóðnum án þess að eigendur þeirra hafi lagt fram umtalsvert fé. Stundum virðast þeir aðeins hafa lagt fram hálfa milljón króna í upphafi, en það er það lágmark sem krafist er í lögum um einkahlutafélög. Íbúðalánasjóður bar því mesta áhættu af smíði íbúðanna. Áhætta Íbúðalánasjóðs var einnig mikil þegar lánað var til smíði nemendagarða, ekki síst þegar byggt var á afskekktum stöðum. Gera má ráð fyrir að þeir sem standa fyrir heimilum leggi meira á sig til þess að standa í skilum en eigendur fyrirtækja. Af þessari ástæðu og fleirum er sennilega varasamara að lána fyrirtækjum á húsnæðismarkaði en heimilum. Þess vegna hefur Íbúðalánasjóður jafnan krafist ábyrgðar banka á fokheldislánum til byggingaverktaka, sem byggja hús til þess að selja. En frá 2006 til 2008 hætti sjóðurinn að fara fram á þessar ábyrgðir. Forstjóri sjóðsins sagði í skýrslu hjá rannsóknarnefndinni að ótti við að sjóðurinn missti viðskipti yfir til banka hefði átt mikinn þátt í þessu. Sjóðurinn tapaði miklu fé á lánum til verktaka sem voru veitt meðan bankaábyrgða var ekki krafist. Starfsmaður sjóðsins varaði stjórnendur hans við því strax árið 2003 að lán til leiguíbúða kynnu að vera varasöm. Hann lagði meðal annars til að kröfur um eigið fé leigufélaga yrðu hertar og lýsti áhyggjum af því fyrirkomulagi að verktakar byggðu hús fyrir leigufélög í eigu sömu manna. Þá sagði hann að framkvæmd leiguíbúðalána snerist fremur um að leysa vandamál á byggingamarkaði en að leysa vandamál leigjenda. Síðar kom í ljós að mörg af viðvörunarorðum hans áttu við rök að styðjast. Í skýrslum hjá rannsóknarnefndinni kom fram að forráðamenn sjóðsins hefðu frá upphafi haft vantrú á sumum leiguíbúðaverkefnum sem lánað var til. En það var skoðun þeirra að ekki væri hægt að neita þeim um lán sem stæðust öll skilyrði. Því yrði að lána, þó að horfur á endurgreiðslum væru ekki miklar. Samkvæmt lögum um sjóðinn átti hann að fylgjast með húsnæðisþörf í landinu. Ekki verður séð að það hafi verið gert af neinni alvöru fyrr en sumarið 2008. En jafnvel þá var ekki farið nema að hluta til að ráðum sem gefin voru um að hægja á útlánum.

Hér á eftir er meginathyglin á tveimur lánaflokkum; lánum til leigufélaga og byggingaverktaka. Rætt er um lán sjóðsins til námsmannaíbúða í stuttum kafla auk þess sem fjallað er um áhuga hans á að lána til smíði þjónustuíbúða fyrir aldraða á Álftanesi. Þá eru sérkaflar um tvö svæði sem mikið var lánað til: Reykjanesbæ og Mið-Austurland.

13.1 Átak til fjölgunar leiguíbúða

Íbúðalánasjóður tók til starfa 1999, samkvæmt lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, sem samþykkt voru árið áður. Í lögunum er sjóðnum falið að lána sveitarfélögum, félagasamtökum og leigufélögum fyrir allt að 90% af byggingarkostnaði leiguíbúða eða kaupverði þeirra. Lánin skyldu vera til langs tíma, allt að 50 árum.1 Svipað ákvæði var í fyrri lögum. Lán til smíði leiguíbúða voru að sumu leyti rausnarlegri en lán til eignaríbúða. Almenn lán til eignaríbúða voru að hámarki 65 eða 70% af fasteignamati húsnæðis eða byggingarkostnaði2,3 en með viðbótarlánum, sem ætluð voru þeim sem bjuggu við erfiðar aðstæður, gat lánshlutfallið farið í 90%.4,5 Lánshlutfallið var því hærra á lánum til leiguíbúða en á almennum íbúðalánum til heimila. Þá skipti máli að þegar Íbúðalánasjóður lánaði til nýbygginga var lánsfjárhæðin hlutfall af byggingarkostnaði en ekki fasteignamati eins og þegar fest var kaup á húsnæði. Víða á landsbyggðinni hefur byggingarkostnaður verið langt yfir markaðsverði húsnæðis sem fasteignamat er miðað við. Lán til nýbygginga hafa því verið hærri þar en lán til húsnæðiskaupa. Með því að lána meira til nýsmíði en húsnæðiskaupa ýtti Íbúðalánasjóður undir smíði íbúðarhúsnæðis.

Í ágúst 2001 komust félagsmálaráðherra og fjármálaráðherra að sameiginlegri niðurstöðu um að hrinda af stað átaki til þess að fjölga leiguíbúðum. Nú átti að lána til kaupa eða smíði 5–6 hundruð íbúða á ári í fjögur ár. Sjóðurinn skyldi lána til 400 leiguíbúða á ári fyrir fólk sem byggi við bág kjör og skyldu lán til þeirra bera 3,5% vexti ofan á verðtryggingu. Þessi lán voru einkum ætluð sveitarfélögum og félagasamtökum sem störfuðu í þágu aldraðra, öryrkja og námsmanna. Auk þess skyldi hann lána til 150 leiguíbúða á ári fyrir almennan markað, gegn 4,5% vöxtum ofan á verðtryggingu, auk almennra lánsheimilda með óniðurgreiddum vöxtum.6 Ekki var lánað til stærri íbúða en fjögurra herbergja og ekki til framkvæmda sem fóru meira en 10% fram úr viðmiðunarverði sjóðsins.7 Vextir almennra leiguíbúðalána, utan átaksins, tóku hins vegar mið af vöxtum í útboðum Íbúðalánasjóðs. Þegar átak til að fjölga leiguíbúðum hófst árið 2001 báru almenn leiguíbúðalán 4,9% vexti „og var reiknað með að [þeir] þyrftu að hækka enn frekar.“8 En lánskjör vegna átaksíbúðanna voru undir markaðskjörum, hvort sem byggt var fyrir almennan markað eða þá sem stóðu höllum fæti. Í yfirlýsingu fjármálaráðherra og félagsmálaráðherra frá ágúst 2001 segir að ríkissjóður muni bæta Íbúðalánasjóði vaxtamun á lánum sem sjóðurinn taki og útlánum hans til leiguíbúða.9 Átaki um fjölgun leiguíbúða var haldið áfram eftir kosningarnar 2003. Í stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnar Sjálfstæðisflokks og Framsóknarflokks í maí 2003, kom fram að leigumarkaður með íbúðir skyldi efldur.10

Leiguíbúðalánin í átakinu sem boðað var 2001 fóru rólega af stað. Minna var byggt en áætlað var fyrstu árin. Árið 2003 var rúmlega 8½ milljarður króna lánaður til leiguíbúða (en það eru um 15 milljarðar á meðalverðlagi neyslu ársins 2012).11 Í félagslega hlutanum munaði mest um húsbyggingar á vegum námsmannasamtaka víða um land fyrstu árin. Flestar íbúðir, sem byggðar voru í almennum hluta átaksins fram á árið 2004, voru á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni þess og á Akureyri.12 Þá höfðu árið 2004 verið stofnuð allmörg félög til þess að leigja út íbúðir á frjálsum markaði.13 Árin 2004 til 2006 var álíka mikið lánað til leiguíbúða og 2003, eða heldur minna, eins og sjá má á mynd 13.1, en mun meira var lánað árin 2007 og 2008.14 Flest árin var einkum lánað til sveitarfélaga og félagasamtaka, en þau tvö ár sem mest var lánað, 2007 og 2008, virðist mestöll lánsfjárhæðin hafa farið til leigufélaga í einkaeign. Stór hluti af leiguíbúðalánum sem veitt voru eftir 2003 fór til vaxtarsvæða kringum höfuðborgarsvæðið. Mest fór til Suðurnesja og annarra grannsvæða Reykjavíkur, en einnig var mikið lánað til leigufélaga á Austurlandi.

13.2 Reglur um leiguíbúðalán og deilur um þær

Allir, sem sóttu um lán til að smíða leiguíbúðir, þurftu að standast ýmsar kröfur um fjárhag, að minnsta kosti að forminu til. Allir umsækjendur þurftu að sýna fram á það að þeir gætu staðið straum af 10% af kostnaði íbúðar (þeim hluta sem sjóðurinn lánaði ekki fyrir). Því til staðfestingar áttu þeir að framvísa bankaábyrgð eða öðru sem Íbúðalánasjóður mat gilt.15 Félagsmálaráðherra fór yfir samþykktir félaga og félagasamtaka sem hugðust leigja út húsnæði. Í reglugerð frá 2001 var sérstaklega kveðið á um að reikningar leigufélaga skyldu endurskoðaðir af löggiltum endurskoðendum og áritaðir af þeim.16 Lán var ekki veitt fyrr en íbúðirnar voru tilbúnar og gengið hafði verið frá lóðum. Starfsmaður sjóðsins gekk úr skugga um að íbúðirnar væru í samræmi við þær kröfur sem gerðar voru.17

Á síðari hluta árs 2003 ritaði Bjarni Frímann Karlsson, sviðsstjóri Þjónustusviðs lána hjá Íbúðalánasjóði, nokkur minnisblöð til Guðmundar Bjarnasonar framkvæmdastjóra sjóðsins þar sem hann lýsti áhyggjum sínum af lánveitingum til leigufélaga og gerði tillögur um breytingar. Meðal annars benti hann á að erfitt væri að framfylgja skilyrðum um að tilteknar íbúðir tilheyrðu félagslegu kerfi en aðrar ekki. Lægri vextir voru af lánum til félagslegra íbúða en almennra og ýmis gjöld voru lægri. Bjarni spurði hvort ætlast væri til að leiguíbúðir stæðu auðar ef ekki fengjust leigjendur sem væru undir tekju- og eignamörkum félagslega kerfisins. Bjarni benti einnig á að vextir á lánum til almennra leiguíbúða væru lægri en á öðrum lánum sjóðsins. Því yrðu til biðraðir eftir lánum og lánsheimildir gengju kaupum og sölum. Hann lagði til að öll lán sjóðsins bæru sömu vexti. Þá minnti hann á að niðurgreiddir vextir opnuðu byggingaverktökum leið til að bæta úr verkefnaskorti. Hann minnti á að áhætta sem eigendur slíkra félaga tækju þyrfti ekki að vera mikil: Ef offramboð reyndist vera á íbúðamarkaði yrðu leigufélögin látin fara á höfuðið. Markmiðið með því að veita þessi lán hefði verið að leysa vandamál leigjenda en framkvæmdin hefði fremur snúist um að leysa vandamál á byggingamarkaði. Litlar kröfur væru gerðar um fjárhagslegan styrk leigufélaganna. Aðeins væri farið fram á að lántakendur sýndu fram á að þeir gætu fjármagnað það sem vantaði upp á lán sjóðsins að fullum byggingarkostnaði. Í raun væru flest almenn leigufélög einungis með 500 þúsund króna eigið fé en það var þá lágmark samkvæmt hlutafélagalögum.18,19 Til samanburðar nefndi hann að Byggðastofnun krefðist þess að hlutafé næmi að minnsta kosti 25% af kostnaði við þær framkvæmdir sem lánað væri til. Eigið fé lánþega Byggðastofnunar væri oft 60–140 milljónir króna. Bjarni skýrði frá því að starfsmaður Byggðastofnunar hefði furðað sig mjög á þeim fréttum að Íbúðalánasjóður lánaði milljarð króna eða meira út á 500 þúsund króna hlutafé. Hann sagði að Byggðastofnun mundi „einfaldlega ýta slíkri umsókn út af borðinu“.20 Ekki hafa þó allar lánveitingar Byggðastofnunar endað vel eins og kunnugt er. Bjarni lagði til að innborgað hlutafé leigufélags yrði að lágmarki 10% af byggingarkostnaði. Þá vakti hann athygli á því að lánsvilyrði stæðu langtímum saman þótt fátt væri að gerast hjá lántakendum. Þetta torveldaði áætlanagerð sjóðsins. Hann vakti einnig athygli á að oft keyptu leigufélög í eigu byggingaverktaka íbúðirnar af verktakanum („[h]ægri hönd [seldi] þeirri vinstri“).21 Þetta byði heim hættu á því að kaupverð fylgdi hámarksbyggingarkostnaði samkvæmt viðmiðun sjóðsins en sparað væri eins og hægt væri í framkvæmdinni.22 Hann benti á að upplýsingar úr Verðsjá Fasteignamats ríkisins sýndu að fermetraverð samkvæmt viðmiðunarreglum Íbúðalánasjóðs væri almennt þó nokkru hærra en reyndist vera í viðskiptum með nýlegar íbúðir í fjölbýli, bæði á höfuðborgarsvæðinu og í stórum kaupstöðum utan þess.23 Verktakinn gæti innleyst mikinn hagnað á þessum viðskiptum en „kaldrifjaður leigusali“ léti húsnæðið róa. Bjarni lagði til að raunhæf rekstraráætlun yrði skilyrði fyrir láni til leigufélags. Sjóðurinn mætti afturkalla lánsvilyrði ef framkvæmdir drægjust á langinn eða aðrar breytingar yrðu á forsendum sem legið hefðu til grundvallar vilyrðinu.24 Hugmyndir Bjarna voru ræddar á stjórnarfundi í september 2003. Töldu stjórnarmenn að tillögur hans kölluðu á umtalsverðar lagabreytingar, en ekki er ljóst hvaða tillögur var þar átt við. Fram kom að flest sjónarmið Bjarna hefðu verið uppi af hálfu Íbúðalánasjóðs þegar reglugerðir um leiguíbúðir hefðu verið endurskoðaðar síðla árs 2001. Þá hefði ekki verið pólitískur vilji fyrir slíkum breytingum. Fundarmenn lýstu sig sammála sjónarmiðum Bjarna og ákveðið var að vinna að því að koma tillögum hans fram.25 Síðar lagði Bjarni til að hámark lána Íbúðalánasjóðs yrði miðað við brunabótamat en það á að endurspegla byggingarkostnað. Hann sagði mýmörg dæmi um að leiguíbúðalán Íbúðalánasjóðs væru yfir brunabótamati.26

Í nóvember 2003, nokkru eftir að Bjarni Frímann Karlsson setti fram tillögur sínar, ákvað stjórn Íbúðalánasjóðs að innborgað hlutafé leigufélaga skyldi vera a.m.k. 5% af samþykktum byggingarkostnaði eða kaupverði húsnæðis. Sjóðurinn áskildi sér jafnframt rétt til að afturkalla lánsvilyrði ef verulegar breytingar yrðu á upphaflegum forsendum. Dæmi um tilefni til þess að afturkalla lánsvilyrði væri að framkvæmdir drægjust á langinn eða verulegar breytingar yrðu á eignarhaldi félaga. Það skilyrði var sett fyrir lánveitingu að lögð væri fram raunhæf rekstraráætlun fyrir leigufélag. Þá færi lán til leiguíbúða að jafnaði ekki fram úr brunabótamati.27 Hér var farið að mörgum tillögum Bjarna, sem sagt var frá hér að framan, en hugmynd hans um 10% eiginfjárlágmark leigufélaga var ekki samþykkt fyrr en þrem árum síðar, árið 2006. Ekki var tekið á ýmsum vandamálum sem Bjarni benti á, til dæmis því að leigufélag gæti keypt íbúðir á háu verði af verktakafyrirtæki sem væri í höndum sömu eigenda. Þetta fyrirkomulag gerði verktökum kleift að hagnast vel á framkvæmdum þótt leigufélög sömu manna, sem Íbúðalánasjóður átti kröfu á, stæðu tæpt.

Haustið 2006 samþykkti stjórn Íbúðalánasjóðs að „innborgað eigið fé“ leigufélags skyldi nema 10% af heildarkostnaði framkvæmdar.28 Í reglum frá því snemma árs 2007 sagði að eiginfjárhlutfall skyldi vera að minnsta kosti 10% að teknu tilliti til lánveitinga sjóðsins. Hlutfallið skyldi reiknað frá síðasta endurskoðaða ársreikningi eða árshlutareikningi. Ef um væri að ræða nýtt félag þyrfti skráð hlutafé að nema 10% af áætluðu verðmæti framkvæmdar.29

Haustið 2008 samþykkti stjórn sjóðsins að krefjast þess að fyrir lægju þinglýstir leigusamningar til eins árs áður en lán væri afgreitt til leiguíbúða.30 Tímabilið var nokkru síðar stytt í hálft ár.31

Yfirleitt virðist mikið hafa þurft að ganga á áður en lánsloforð til leigufélags væri afturkallað. Sem fyrr segir áskildi sjóðurinn sér árið 2003 rétt til að afturkalla lánsvilyrði ef verulegar breytingar yrðu á upphaflegum forsendum. Ekki verður séð að loforð hafi nokkurn tíma verið afturkallað með vísun til þess að íbúðamarkaður væri mettaður, þótt full ástæða væri stundum til þess. Í reglum um lán til leiguíbúða er offramboð á íbúðum að vísu ekki tekið sem dæmi um tilefni þess að afturkalla lánsloforð en ekki verður betur séð en að ákvæðið nái til slíks forsendubrests. Ekki var nóg með að sjóðurinn nýtti sér ekki heimildir sínar til fullnustu heldur var mikill misbrestur á því að hann fylgdi eftir þeim kröfum sem gerðar voru til leigufélaga. Hér á eftir verða nefnd dæmi sem sýna að flestar eða allar reglur um leigufélög, sem hér hafa verið nefndar, voru brotnar. Að vísu er ólíklegt að dugað hefði að fylgja öllum reglum út í ystu æsar. Þær voru hreinlega ekki nógu strangar. Tíu prósenta eiginfjárhlutfall nægði ekki alltaf til þess að koma í veg fyrir að sjóðurinn tapaði á lánveitingum til leigufélaga. Benda má á að á árunum 2001–2007 var eiginfjárhlutfall fyrirtækja sem leigðu út fasteignir hér á landi að meðaltali tæp 24%, samkvæmt yfirliti Hagstofunnar.32 Á frjálsum markaði þótti þetta hæfilegt borð fyrir báru hjá fyrirtækjum í þessum rekstri. Útleiga á íbúðum er líkast til ekki eins áhættusöm og leiga á atvinnuhúsnæði, en það skýrir þó varla að fullu það misræmi sem þarna virðist vera.

Starfsemi sjóðsins markast að nokkru af því að hann er opinber stofnun. Stjórnendur hans virðast hafa litið svo á að honum bæri skylda til þess að lána þeim sem stæðust skilyrði um lánveitingar. Ekki væri hægt að hafna umsókn nema með tilvísun í reglur. Það teldist ekki málefnaleg ástæða fyrir því að hafna lánsumsókn að umsækjandi hefði ekki gott orð á sér eða að starfsfólki sjóðsins litist ekki á hann. Þá virðist sú skoðun hafa orðið ofan á að sjóðurinn þyrfti að standa við loforð sem hann hefði veitt fram í tímann, jafnvel svo að árum skipti, þó að fyrirvari sé í lánareglum um breytingar á forsendum. Jafnvel virðist það hafa verið skoðun stjórnenda að sjóðurinn gæti ekki hafnað lánsbeiðni á þeim forsendum að ekki væri þörf fyrir það húsnæði sem lána átti til. Að vísu var eitt af lögboðnum verkefnum Íbúðalánasjóðs að fylgjast með íbúðaþörf í landinu,33 en það starf virðist hafa átt að vinna af hreinum vísindaáhuga, en ekki til þess að hafa áhrif á lánveitingar. Guðmundur Bjarnason, fyrrverandi framkvæmdastjóri sjóðsins, kom inn á þetta í skýrslu hjá rannsóknarnefndinni síðla sumars 2012. Hann sagði að oft hefði verið rætt um að byggt væri umfram þörf á Austurlandi.

Hitt er líka rétt að nefna að það var okkar álit og er mín skoðun að það hafi í raun verið dálítið erfitt fyrir Íbúðalánasjóð að segja absalút við þennan aðila: „Þú átt ekki að byggja svona hús.“ Hann hafði sín plön á hreinu. Hann hafði sína fjármögnun, hann leggur fram sínar rekstraráætlanir, hann uppfyllir þau skilyrði sem að sjóðurinn setur fyrir uppbyggingu á íbúðinni og þá kemur hann til sjóðsins með nokkrum rétti og segir: „Þetta er minn réttur“. Þetta á ekki bara við í þessu, heldur almennt það að menn segja: „Ég á rétt á láni frá Íbúðalánasjóði að uppfylltum þeim kröfum sem hann setur.“34

13.3 Lán til byggingaverktaka

Byggingaverktakar, sem byggðu hús til sölu, fengu lán frá Íbúðalánasjóði þegar íbúðir þeirra urðu fokheldar. Lánið nam 90% af áætluðum kostnaði við að gera húsin fokheld. Samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá er kostnaður við að gera íbúðir í fjölbýlishúsum fokheldar að jafnaði rétt rúmur helmingur af kostnaði við húsbyggingu.35 Fullt lán var ekki veitt vegna íbúðanna fyrr en þær voru komnar í hendur endanlegra kaupenda. Íbúðalánasjóður lét ekki skoða íbúðirnar, áður en fokheldislán var veitt, heldur studdist hann við fokheldisvottorð frá Fasteignamati (síðar Þjóðskrá). Auk þess þurfti verktaki að leggja fram ábyrgð frá viðurkenndri fjármálastofnun og skyldi ábyrgðin gilda þar til endanlegur kaupandi tæki við íbúðinni. Áhætta Íbúðalánasjóðs var því lítil meðan fjármálastofnanirnar voru traustar. Heimilt var að gjaldfella lán til verktaka ef ábyrgð félli niður.

Töluvert var lánað til verktaka á fyrri hluta árs 2004. Lánveitingar til þeirra virðast síðan hafa legið niðri að mestu um skeið. Bankar tóku að veita langtímalán til húsbygginga síðsumars 2004 og sennilega hafa verktakar leitað þangað. En í apríl 2006 hætti Íbúðalánasjóður að krefja verktaka um bankaábyrgðir og fljótlega eftir það tók hann að lána þeim af krafti á ný. Stjórnendur sjóðsins töldu að leita þyrfti allra leiða til þess að fá byggingaverktaka í viðskipti við sig. Mikið hafði verið greitt upp af lánum og þess vegna var talin nauðsyn á að lána sem mest út.36 „Því má segja að aflétting bankaábyrgða á sínum tíma hafi ekki hvað síst verið tekin í ljósi áhættu- og fjárstýringar sjóðsins“, 37 segir í minnisblaði starfsmanns sjóðsins frá því snemma árs 2008. En í máli Guðmundar Bjarnasonar fyrir rannsóknarnefndinni sumarið 2012 kom fram að samkeppnissjónarmið höfðu mikil áhrif á þessa ákvörðun:

Ef [verktakar][…] ætluðu að fara til Íbúðalánasjóðs [...] þurftu þeir að biðja sinn viðskiptabanka um þessa bankaábyrgð. Bankinn síðan gat auðvitað haft það í hendi sér að segja við viðskiptavininn: Nei, við erum ekkert að veita þér bankaábyrgð. Þú færð bara lánið þitt hér […][M]enn töldu að á þeim tímapunkti væri sjóðurinn dálítið að setja sig út af markaði með þessari kröfu.

Eftir að hætt var að krefjast bankaábyrgða fór Íbúðalánasjóður að kanna fjárhagsstöðu byggingaverktaka áður en lán voru veitt. Athugað var hvort þeir hefðu staðið í skilum við sjóðinn og aðra lánardrottna. Eiginfjárhlutfall byggingaverktaka skyldi vera 10% „að teknu tilliti til lánveitingar Íbúðalánasjóðs“.38,39 En eftirlit með fjárhag verktaka reyndist óþjált og vanskil byggingaverktaka jukust töluvert árið 2007.40 Stjórn sjóðsins samþykkti í febrúar 2008 að krefjast aftur bankaábyrgða af byggingaverktökum (tillagan hlaut 4 atkvæði, en Kristján Pálsson sat hjá).

Á þeim tíma, sem Íbúðalánasjóður krafðist ekki bankaábyrgða, frá apríl 2006 til febrúar 2008, fengu byggingaverktakar níu milljarða króna að láni. Ekki liggja fyrir gögn um kostnað Íbúðalánasjóðs af gjaldþrotum byggingaverktaka á þessum tíma. Eitt dæmi, að minnsta kosti, er þekkt um að verktaki hafi haft rangt við í skiptum við sjóðinn. Í desember 2007 skýrði framkvæmdastjóri sjóðsins stjórninni frá því að við gjaldþrotameðferð byggingaverktaka á Ísafirði hefði komið í ljós að endursmíði húss á hans vegum í bænum væri ekki lokið. Íbúðalánasjóður hafði afgreitt lán til verktakans á grundvelli gagna frá Fasteignamati ríkisins. „Framkvæmdastjóra falið að fylgja málinu eftir af festu,“ segir í fundargerð stjórnar um þetta mál.41 Síðar var Ísafjarðarbæ sent kvörtunarbréf þar sem fram kom að bærinn hefði gefið Landskrá fasteigna rangar upplýsingar.42 Sumarið 2008 var ákveðið að kæra Fasteignamat ríkisins og Ísafjarðarbæ vegna málsins. Framkvæmdastjóri gerði stjórninni jafnframt grein fyrir kæru á hendur Guðna Geir Jóhannessyni, fyrrverandi bæjarfulltrúa á Ísafirði og forsvarsmanni G7 ehf.43 Ekki verður séð að málið hafi farið fyrir dómstóla eða að sættir hafi náðst í því.

Eftir að sjóðurinn fór aftur að krefja byggingaverktaka um bankaábyrgðir, í febrúar 2008, og fram að gjaldþroti bankanna í október lánaði hann verktökum á sjöunda milljarð króna. Á þessum tíma tók þess að gæta að byggingaverktakar sætu lengi á lánum sínum, því að illa gekk að selja íbúðirnar (en þá tóku nýir eigendur við lánum verktakanna eins og áður kom fram). Sumir verktakar freistuðu þess að breyta óseldum íbúðum sínum í leiguíbúðir og óskuðu eftir lánum frá Íbúðalánasjóði til þess að ljúka við þær. Guðmundur Bjarnason, framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs, sagði í blaðaviðtali sumarið 2008 að sjóðurinn íhugaði hvernig komið yrði til móts við þær óskir. „Þeir sem gera þetta eiga leiguíbúðarlánarétt hjá okkur,“ sagði hann.44 En vandi sjóðsins var ekki leystur þótt söluíbúðum væri breytt í leiguíbúðir. Í samtali Guðmundar við blaðamann sumarið 2008 kom fram að erfiðleikar hefðu komið upp hjá lánþegum sjóðsins á tveim stöðum. Erfitt hefði reynst að leigja út íbúðir á Austurlandi en á Suðurnesjum hefði það áhrif að íbúðir á Keflavíkurflugvelli bættust við miklar byggingarframkvæmdir. Vanskil hjá sjóðnum hefðu aukist en þau væru þó miklu minni en 2003 og 2004.45

Í ágúst 2008 lagði stjórnarformaður Íbúðalánasjóðs til að farið yrði fram á viðræður við félagsmálaráðherra um að hætt yrði að veita verktökum fokheldislán frá ársbyrjun 2009.46 Afgreiðslu málsins var frestað og verður ekki séð að það hafi fengið neina afgreiðslu. Sjóðurinn hélt áfram að lána verktökum en mjög dró úr lánveitingunum allt árið 2009.

Sumarið 2009 óskuðu Samtök iðnaðarins eftir því við Íbúðalánasjóð að kröfur um bankaábyrgð á lánum yrðu endurskoðaðar. Töldu Samtökin nóg að veð væri tekið í eignunum sjálfum. Í tilkynningu þeirra kom fram að bankar hefðu hert lánareglur47 en skammt var liðið frá hruni þeirra. Umkvörtun samtakanna má skilja þannig að bankaábyrgðir hafi ekki legið á lausu um þetta leyti. Dauft var þá yfir fasteignamarkaði. Líklega var það mat bankanna að veruleg hætta væri á að ábyrgðirnar féllu á þá. Árið 2009 fékk að minnsta kosti einn verktaki loforð fyrir leiguíbúðaláni hjá Íbúðalánasjóði eftir að hafa verið synjað um bankaábyrgð vegna fokheldisláns.48

Lítið var lánað til verktaka eftir árslok 2009. Alls lánaði Íbúðalánasjóður byggingaverktökum 25 milljarða króna á árunum 2004–2011.

13.4 Hvernig skiptust lán til fyrirtækja og félagasamtaka?

Í töflum 13.1 – 13.3 má sjá hvernig lán Íbúðalánasjóðs til félagslegra íbúða, verktaka og almennra leiguíbúða skiptust á landshluta á árunum 2003–2012.49 Lán til félagslegra íbúða voru í upphafi einkum ætluð sveitarfélögum og félagasamtökum sem störfuðu í þágu aldraðra, öryrkja og námsmanna, en nokkuð var þó um að félög í einkaeigu eignuðust slíkar íbúðir. Leigufélög í einkaeigu og byggingarsamvinnufélög byggðu almennar leiguíbúðir. Töflurnar sýna stöðu lánanna, en ekki lánveitingar. Í stórum dráttum virðast þau ekki vera langt frá dreifingu fólks um landið. Heldur minna var þó lánað til höfuðborgarsvæðisins en samsvaraði hlutdeild þess í mannfjölda. Hlutur þess í lánum sjóðsins til fyrirtækja og félagasamtaka var í nóvember 2012 um 56%, en íbúar höfuðborgarsvæðisins voru í upphafi árs 2012 um 64% landsmanna. Á hinn bóginn var hlutur Suðurnesja í þessum lánaflokkum hár í nóvember 2012, eða 12%, en um það leyti áttu þar heima um 7% landsmanna. Árið 2010 var hlutdeild þessa landshluta í lánum sjóðsins enn hærri eða 14%. Íbúum fjölgaði mikið á Suðurnesjum eftir að bandaríska herliðið fór frá Keflavík árið 2006. Umsvif fóru vaxandi í flugstöðinni á Keflavíkurflugvelli en einnig virðist hafa verið nokkuð um það að fólk sem vann á höfuðborgarsvæðinu flyttist í ódýrt húsnæði í Reykjanesbæ. Fjallað er nánar um lánveitingar til Reykjanesbæjar í köflum 13.8-13.12. Hlutdeild Austurlands í útlánum til fyrirtækja og félagasamtaka var um 3% síðla árs 2012, eða aðeins undir hlutdeild landshlutans í mannfjölda á landinu, sem er um 4%. En þessar tölur segja ekki alla söguna, því að sjóðurinn hefur afskrifað mikið af lánum til Austurlands. Fyrir nokkrum árum var hlutdeild landshlutans í útlánum sjóðsins til fyrirtækja og félagasamtaka mun meiri. Þannig var hún 7% árið 2007 en þá stóðu framkvæmdir við Kárahnjúkavirkjun og smíði álvers í Reyðarfirði sem hæst. Fjallað er nánar um lánveitingar til Mið-Austurlands í köflum 13.13-13.15. Hlutur Vesturlands var um 7% af lánum Íbúðalánasjóðs til fyrirtækja og félagasamtaka árið 2012. Það er nokkru meira en nam hlutdeild landshlutans í íbúafjölda en þar áttu nærri 5% mannfjöldans heima um það leyti. Mikil uppbygging hefur verið í stóriðju í Hvalfirði undanfarin ár og byggð á Akranesi efldist í kjölfar þess að göng voru grafin undir Hvalfjörð.

Töflur 13.1 – 13.3 sýna hvernig útistandandi lán Íbúðalánasjóðs skiptust á a) félagslegar íbúðir með ábyrgð sveitarfélaga, b) verktaka og c) leigufélög. Lán í flokki a) og c) eru langmest. Undir lok árs 2012 voru útistandandi lán til félagslegra íbúða 78 milljarðar króna, lán til verktaka voru 5 milljarðar og lán til leiguíbúða voru 58 milljarðar. Ekki má gleyma því að mikið hefur verið afskrifað af lánum, einkum til byggingaverktaka. Útistandandi lán til þeirra náðu hámarki árið 2009 og voru þá um 19 milljarðar.

Árið 2008 jukust vanskil mikið á lánum Íbúðalánasjóðs til fyrirtækja, einkum á lánum til verktaka og vegna leiguíbúða.50 Árið 2010 náði fjárhæð vanskilalána byggingaverktaka hámarki. Þá höfðu lán til þeirra, að fjárhæð 7½ milljarður króna, verið í vanskilum í 3 mánuði eða lengur en þetta var þá um helmingur útistandandi lána til verktaka. Reyndar var töluvert um vanskil á lánum til verktaka allt frá 2003, eins og sjá má í töflu 13. 4. Í ljósi þess verður að telja afar óvarlegt af sjóðnum að hætta að krefja þá um bankaábyrgð. Bankar og aðrar fjármálastofnanir riðuðu til falls haustið 2008 eins og kunnugt er. Ábyrgðir þeirra reyndust ekki eins gulltryggðar og vonast var til. En þótt ekki væri alltaf hald í ábyrgðum fjármálafyrirtækja hagnaðist sjóðurinn á að fara fram á þær, því að sumum var neitað um ábyrgð. Þær urðu því til þess að færri verktökum var lánað en ella. Umkvörtun Samtaka iðnaðarins frá 2009, sem vitnað var til hér að framan, ber vitni um það. En þótt vanskil væru aldrei jafn útbreidd á leiguíbúðalánum og verktakalánum reyndust leiguíbúðirnar sjóðnum að líkindum dýrari. Samanlagt lánaði Íbúðalánasjóður mun meira til þeirra. Í árslok 2008 voru útistandandi lán sjóðsins til leiguíbúða til dæmis um 46 milljarðar króna (nálægt 56 milljörðum á neysluverðlagi í árslok 2012), en lán til verktaka 16 milljarðar (um 20 milljarðar á verðlagi 2012). Í upphafi tímabilsins sem skoðað er í töflu 13.4 var lítið um vanskil á leiguíbúðalánum. Fyrst fór að bera á vanskilum leigufélaga árið 2006 og þau jukust hratt á næstu árum. Árið 2012 höfðu tæpir 20 milljarðar króna af leiguíbúðalánum verið í vanskilum í 3 mánuði eða lengur, eða um þriðjungur allra lána í þessum flokki. Auk þess voru leiguíbúðalán ekki baktryggð með ábyrgðum fjármálafyrirtækja eins og lán til verktaka voru lengst af. Rétt er að ítreka áður en tafla 13.4 er skoðuð, að vanskil minnka þegar gengið er að lánþegum og íbúðir eru seldar á uppboði.

13.5 Ástand á húsnæðismarkaði skoðað 2008 – dregið úr útlánum

Lán til smíði leiguíbúða og annarra nýbygginga voru sérstaklega viðkvæm fyrir verðlækkunum, því að þau voru miðuð við byggingarkostnað, en ekki markaðsverð. Utan höfuðborgarsvæðisins voru lán, sem miðuð voru við 90% af byggingarkostnaði, oft þegar í upphafi jafnhá markaðsverði húsanna eða hærri. Þegar svo er háttað er minna hald í veðunum en ella. Um mitt ár 2006 ákvað félagsmálaráðherra að lækka lánshlutfall á leiguíbúðalánum í 80% af byggingarkostnaði,51 en áfram var haldið að lána fyrir 90% af byggingarkostnaði á grunni gamalla lánsloforða.

Meðal lögbundinna hlutverka Íbúðalánasjóðs er að „fylgjast með íbúðaþörf í landinu og áætlanagerð sveitarfélaga um þörf á íbúðarhúsnæði“.52 Má raunar líta svo á að þetta sé nauðsynlegur hluti af því að reka fjármálafyrirtæki sem lánar fé út um allt land. Ekki verður séð að sjóðurinn hafi sinnt þessu hlutverki að neinu ráði fyrr en komið var fram á árið 2008. Nánar má lesa um rannsóknir á húsnæðisþörf í kafla 7. Árið 2008 var húsnæðisverð tekið að lækka að raungildi og ýmis óveðursteikn á lofti í efnahagslífinu. Sumir stjórnendur sjóðsins, að minnsta kosti, virðast hafa verið farnir að hafa áhyggjur af fjárhag hans. Leitað var til Magnúsar Árna Skúlasonar hagfræðings og hann beðinn að skoða húsnæðismarkað á nokkrum svæðum. Um vorið og fram eftir sumri kynnti hann stjórninni niðurstöður sínar. Hann benti á að rétt væri að fara varlega í lánveitingar á Suðurnesjum53 og að töluvert væri um að íbúðir á Austurlandi væru auðar.54 Þá kom fram í máli hans að um sinn væri framboð á íbúðum á stór-höfuðborgarsvæðinu meira en eftirspurn.55 Í rammagrein 13.3 er nánar fjallað um athugun hans á húsnæðismarkaði á einstökum svæðum. Magnús Árni lét í ljós þá skoðun að almennt væri æskilegt að lána áfram til byggingariðnaðar, þó að ekki væri nema til þess að viðhalda þekkingu og vissu atvinnustigi í greininni. Hins vegar væri ekki skynsamlegt að lána til fyrirtækja til þess eins að fresta gjaldþroti þeirra. Eitt fjölbýli í viðbót sem ekki seldist myndi ekki leysa úr vandræðum þeirra. Magnús Árni ráðlagði stjórn sjóðsins að gera miklar kröfur um fjárhagsstyrk byggingaverktaka. Einnig kæmi til greina að óska eftir ábyrgðum frá sveitarfélögum.56 En þótt ábyrgðir sveitarfélaga á skuldum félaga og félagasamtaka væru alþekktar á fyrri tíð var orðið erfitt að koma þeim við árið 2008 vegna ákvæðis 73. gr. sveitarstjórnarlaga frá 1998, en þar sagði um ábyrgðir á skuldbindingum lögaðila, eftir breytingu frá 2004 : „Skilyrði fyrir ábyrgðarveitingu er að viðkomandi lögaðili sé að fullu í eigu opinberra aðila[...]“57 Þessi leið kom því ekki til greina.

Ekki verður betur séð en að skýrslur Magnúsar Árna hafi gefið góða mynd af ástandi húsnæðismarkaðarins á Íslandi vor og sumar 2008. Tvennt olli því að þessar upplýsingar nýttust ekki sem skyldi. Í fyrsta lagi komu þær fram seint. Ef svipuð rannsókn hefði verið gerð fyrr hefði mátt draga úr útlánatapi sjóðsins. Í öðru lagi hlutu ekki allar tillögur Magnúsar stuðning í stjórn sjóðsins. Þar virtust ekki allir vera tilbúnir að samþykkja það mat hans að offramboð væri á húsnæði hér á landi. Að lokinni kynningu hans í stjórninni um vorið 2008 kom fram það sjónarmið hjá stjórnarmanni að ástæða þess vanda sem virtist vera á húsnæðismarkaði væri skortur á lánsfé, fremur en offramboð á húsnæði „að minnsta kosti á höfuðborgarsvæðinu“.58 Þó taldi stjórnin að ástæða væri til að gæta „enn frekari varúðar og skoða ýtarlega fjárhagslegan styrkleika byggingaraðila og félagasamtaka áður en samþykktar væru lánveitingar til þeirra.“59 Í ágúst 2008 voru samþykktar tillögur um breytingar á tilhögun lána til leiguíbúða í ljósi skýrslna Magnúsar Árna. Ekki skyldi veita leiguíbúðalán þar sem „leiguíbúðir fjármagnaðar af ÍLS [stæðu] auðar.“ Þetta leiddi til þess að hætt var að lána til smíði nýrra leiguíbúða á Austurlandi en áfram var lánað til smíði slíkra íbúða í Reykjanesbæ.60

Um leið og stjórnin samþykkti að breyta reglum um lán til leiguíbúða í ljósi slæmra frétta af markaðinum sagðist framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs ætla að sækja um að heimildir sjóðsins til að veita leiguíbúðalán yrðu hækkaðar um 3–5 milljarða króna en almenn íbúðalán lækkuðu á móti.61

Í samræmi við nýjar lánareglur var mörgum umsóknum leigufélaga um íbúðakaup í Fjarðabyggð hafnað síðla sumars 2008 en þar voru margar leiguíbúðir, sem Íbúðalánasjóður hafði lánað til, auðar. En víða um land var haldið áfram að lána leigufélögum til kaupa á íbúðum og til nýbygginga. Lánin voru jafnan „samþykkt með fyrirvara um nýjar reglur og auknar fjárheimildir“. 62 Í október 2008 hrundu stóru bankarnir þrír. Um það leyti voru erfiðleikar í efnahag landsins farnir að hafa áhrif á rekstur sjóðsins. Í byrjun október kom fjöldi uppboðsíbúða til tals á stjórnarfundi. Rætt var um hvaða leiðir væru til þess að halda þeim í útleigu og hvort sjóðurinn gæti tekið að sér það verkefni.63 Í lok mánaðarins samþykkti stjórnin reglur um frystingu leiguíbúðalána.64

Reynt var að draga úr útlánum til leigufélaga, en það gerðist hægt. Um miðjan október 2008 áréttaði stjórnin að þeir, sem þegar hefðu hafist handa við nýbyggingar á leiguíbúðum, héldu því lánshlutfalli sem þeim hefði verið lofað.65 Þetta átti meðal annars við um þá sem hafði verið lofað 90% lánshlutfalli áður en hámarkið var lækkað í 80% árið 2006. Þeim, sem ekki hefðu hafist handa, yrði hins vegar tilkynnt að lánsloforð sem gilti árið 2008 félli niður.66 Í lok janúar 2009 var ákveðið að afgreiða aðeins lán til leiguíbúða sem lofað hefði verið ef framkvæmdir hefðu hafist fyrir byrjun þess árs eða ef keypt væri gamalt húsnæði.67

Undir lok árs 2008 fékk fasteignafélag vilyrði fyrir láni til byggingar íbúða í Reykjanesbæ í stað láns til byggingar í Reykjavík sem ekki varð af.68 Þetta vekur athygli í ljósi ráðgjafar Magnúsar Árna Skúlasonar um íbúðamarkaðinn í Reykjanesbæ þá um sumarið. Á þessum tíma átti stjórnendum sjóðsins að vera ljóst að íbúðamarkaður þar væri mjög þungur.

13.6 Einstakir lánaflokkar

Hér á eftir er fjallað um einstaka lánaflokka Íbúðalánasjóðs og einstakar lánveitingar og afdrif þeirra. Sjóðurinn hefur meðal annars lánað til smíði nemendagarða víða um land. Erfitt er að nota slíkt húsnæði í annað en stofnað var til í upphafi, ekki síst þegar byggt er á afskekktum stöðum. Staða sjóðsins er ekki góð þegar eigendur slíks húsnæðis standa ekki í skilum. Íbúðalánasjóður hefur einnig lánað til smíði elliheimila. Sjóðurinn samþykkti að lána til smíði þjónustuíbúða fyrir aldraða á Álftanesi í byrjun árs 2009. Bakhjarl verkefnisins var Sveitarfélagið Álftanes sem átti um þær mundir í miklum fjárhagserfiðleikum. Það komst í greiðsluþrot haustið 2009 og því var í framhaldinu skipuð fjárhaldsstjórn. Það virtist ekki breyta neinu um áhuga stjórnenda Íbúðalánasjóðs á verkefninu. Í köflum um lán sjóðsins til Reykjanesbæjar og Austurlands hér á eftir er mikið rætt um lánveitingar til leigufélaga sem virðast oft og tíðum hafa verið vanhugsaðar. Stundum var lánað til verkefna sem stjórnendur sjóðsins höfðu litla trú á allt frá upphafi. Umfjöllunin hér á eftir er langt frá því að vera tæmandi. Lán sjóðsins til fleiri félagasamtaka hafa reynst illa. Nefna má að Búseti á Norðurlandi, sem leigir út á þriðja hundrað íbúða á Akureyri og Húsavík, skuldaði Íbúðalánasjóði um mitt ár 2012 um 5 milljarða króna.69 Eigið fé var í árslok 2011 neikvætt um 1,9 milljarða króna samkvæmt ársreikningi. Rúmlega 270 milljóna tap var á rekstrinum 2011. Unnið var að því að semja við lánardrottna.

13.7 Ráðagerðir um íbúðir fyrir aldraða á Álftanesi 2009–2010

Sveitarfélagið Álftanes gerði í lok árs 2006 rammasamkomulag við húsnæðissamvinnufélagið Búmenn um uppbyggingu öldrunarþjónustu í nýjum miðbæ bæjarfélagsins. Næst fréttist af málinu nokkru eftir hrun bankanna, í lok nóvember 2008, en þá hafnaði stjórn Íbúðalánasjóðs beiðni Búmanna um 250 milljóna lán vegna leiguíbúða á Álftanesi og 500 milljóna vegna þjónustumiðstöðvar.70 Í desember 2008 samþykkti bæjarstjórn Álftaness að fela bæjarstjóra að kynna markmið sveitarfélagsins um uppbyggingu á þjónustu fyrir aldraða fyrir stjórnendum Íbúðalánasjóðs. Bæjarstjórnin taldi „mikilvægt fyrir framkvæmdina að umsókn Búmanna hsf. [fengi] jákvæða og skjóta afgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði“.71 Í janúar 2009 féllst stjórn Íbúðalánasjóðs á að lána Búmönnum 750 milljónir króna til smíði þjónustumiðstöðvar og íbúða fyrir aldraða á Álftanesi,72 að því er best verður séð út á væntanlegt samkomulag við sveitarfélagið.73 Lánið skyldi greitt árið 2010.74 Sveitarfélagið Álftanes og Búmenn gengu síðan frá samningum sín á milli í maí og júní 2009. Í fyrsta áfanga átti að rísa þjónustumiðstöð ásamt bílakjallara, auk íbúða sem yrðu tengdar þjónustuhúsinu. Aldraðir í sveitarfélaginu myndu njóta þjónustu í miðstöðinni.75 Fyrst um sinn var þó ætlunin að þarna yrði önnur starfsemi. Meðal annars skyldu skrifstofur bæjarfélagsins vera í húsinu.76 Búmenn myndu eiga húsin en sveitarfélagið greiða leigu fyrir afnot af þjónustumiðstöð og bílageymslu. Húsnæðið var leigt til 50 ára og var ekki hægt að segja leigunni upp. Búmenn myndu ráðstafa búseturétti í íbúðum í samráði við sveitarfélagið. Skuldbinding sveitarfélagsins vegna samningsins var metin á 926 milljónir króna að núvirði.77

Almennt húsnæðisverð lækkaði mikið árið 2008. Í upphafi árs 2009 var dýrt að byggja miðað við fasteignaverð og lánveitingar áhættusamar. Kaupgeta almennings hafði skroppið saman. Þess vegna var sáralítið um nýbyggingar um þetta leyti. Árið 2007 hófust Íslendingar handa við smíði rúmlega 4.400 íbúða, árið 2008 byrjuðu þeir á rúmlega 3.000 íbúðum en árið 2009 hófust aðeins framkvæmdir við tæplega 200 íbúðir á Íslandi. Varla hefði nokkrum dottið í hug að byrja á slíku verkefni á þessum tíma án þess að hafa bakhjarl á borð við sveitarfélag. En þegar hér var komið lék vafi á hvað samningar við Álftanes voru mikils virði. Fjárhagur þess hafði laskast mikið. Álftanes var fámennasta sveitarfélagið á höfuðborgarsvæðinu með um 2.500 íbúa en um margra ára skeið hafði íbúum fjölgað um 5–6% á ári. Árið 2004 ákvað hreppsnefnd Bessastaðahrepps að breyta um nafn á hreppnum. Hreppsnefndin varð bæjarstjórn og sveitarstjóri varð bæjarstjóri. Við sama tækifæri samþykkti hreppsnefndin að sameining við önnur sveitarfélög kæmi ekki til greina.78 Nýr meirihluti Á-listans, sem kom til valda eftir kosningarnar 2006, ráðgerði mikla uppbyggingu. Skuldir jukust hratt (sjá töflu 13.5). Eftirlitsnefnd með fjármálum sveitarfélaga ritaði bæjarstjóra bréf haustið 2007 vegna ársreiknings sveitarfélagsins fyrir árið á undan en þá nam halli á rekstri þess þriðjungi af árstekjum. Eiginfjárhlutfall fór úr 35% árið 2005 í 12% árið 2006. Eftirlitsnefndin bað um greinargerð frá bæjarstjórn um ástæður hallans og hvað gert yrði til þess að jafna hann, auk áætlunar um fjárhag bæjarfélagsins á komandi árum. Í svarbréfi bæjarins kom fram að útlit væri fyrir mun betri afkomu árið 2007. Nokkur afgangur varð af rekstrinum það ár en hann stafaði af því að eignir bæjarins voru seldar og leigðar aftur af eignarhaldsfélögum. Skuldir drógust lítillega saman en samtala skulda og skuldbindinga hækkaði um 700 milljónir króna.79 Árið 2008 seig fyrir alvöru á ógæfuhliðina. Skuldir og skuldbindingar meira en tvöfölduðust, fóru úr tæplega 2½ milljarði króna í rúma 5 milljarða. Summan varð meira en fjórfaldar árstekjur. Þetta hlutfall var þá miklu verra en hjá nokkru öðru sveitarfélagi hér á landi. Fall krónunnar árið 2008 var sveitarfélaginu mikið áfall, því að skuldbindingar þess voru að stórum hluta í erlendum gjaldeyri, en í skýrslu Ríkisendurskoðunar um fjárhag þess, sem lokið var um mitt ár 2010, er því haldið fram að rekstur sveitarfélagsins hafi verið kominn í óefni löngu áður. Í skýrslunni segir meðal annars:

Ákvörðun sveitarstjórnar um að ganga til samninga um sölu á byggingarrétti, kaup á búseturétti og leigu húsnæðis við húsnæðissamvinnufélagið Búmenn hsf. [...] [fyrri hluta sumars 2009] vekur furðu. Á þessum tíma hlýtur forráðamönnum sveitarfélagsins að hafa verið það ljóst að allar forsendur að baki rekstri bæjarfélagsins voru brostnar. [...] Sömuleiðis var ljóst að fasteignamarkaðurinn var hruninn, eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði lítil sem engin vegna óvissu og öll verðlagning á byggingarrétti og lóðum í uppnámi. Mjög sterk varnaðarorð komu fram í sveitarstjórn á meðan málin voru þar til afgreiðslu um að skoða þyrfti þau betur, m.a. í ljósi nýrra upplýsinga um fjárhagsstöðu sveitarfélagsins en þau voru að engu höfð af bæjarstjóra og meirihluta bæjarfulltrúa.80

Samkvæmt sveitarstjórnarlögum skal leita umsagnar sérfræðinga um stórar fjárskuldbindingar.81 Í skýrslu ParX, viðskiptaráðgjafar IBM, frá því í byrjun maí 2009, segir að útreikningar á skuldaþoli og yfirferð á helstu forsendum sýni fram á að sveitarfélagið hafi fjárhagslega burði til þess að takast á við verkefnið. Síðan segir að „sveitarfélagið [sé] að leggja grunn að traustari tekjustofnum til lengri tíma litið með markvissri uppbyggingu á miðsvæðinu“. Rétt sé þó að taka fram að áætlanir sveitarfélagsins, sem stuðst hafi verið við, geri ráð fyrir umtalsverðri aukningu í tekjum. Reiknað sé með að útsvarstekjur hækki vegna þess að íbúum fjölgi.82 Ríkisendurskoðun ræddi við höfunda ParX-skýrslunnar og gerði grein fyrir því samtali í skýrslu sinni um fjárhag Álftaness frá 2010. Þar segir meðal annars:

Við gerð skýrslunnar 2009 [töldu starfsmenn] ParX [...] ástæðu til að leggja meiri áherslu á að niðurstaðan væri háð forsendum sem gengið væri út frá enda hafi þeir ekki verið allskostar sáttir við þær. Þeir hafi reyndar verið nokkuð undrandi á að vera kallaðir til á þessum tíma og spurt sig hvort það væri „virkilega ennþá góðæri á Álftanesi“ ólíkt því sem væri annars staðar. Eftir að hafa rætt ítarlega við þáverandi bæjarstjóra um þjónustumiðstöðina hafi niðurstaðan verið að ganga út frá forsendum bæjarins en vekja sérstaka athygli á þeim. Þá hafi skipt máli að bæjarstjóri hafi fullyrt við þá að bærinn væri kominn með vilyrði um framlag til verkefnisins frá Framkvæmdasjóði aldraðra. Aðspurðir, hvaða lærdóm mætti draga af reynslunni hvað varðar Álftanes, sögðu skýrsluhöfundar að ljóst væri að rýna þyrfti betur þær áætlanir, sem sveitarfélög legðu fram, og þyrfti að fá til þess óháða aðila. Það var einnig mat þeirra að talsvert hafi skort á að kjörnir stjórnendur bæjarins hefðu búið yfir nægjanlegri fjármálaþekkingu en að þeir hefðu hins vegar verið góðir „sölumenn“.83

Þessi frásögn er fróðleg í ljósi þess að ætla má að stjórn Íbúðalánasjóðs hafi fengið svipaða kynningu á verkefninu áður en hún ákvað að endurskoða ákvörðun sína um að hafna lánsumsókn Búmanna snemma árs 2009.

Á fundi bæjarstjórnar Álftaness 28. maí 2009 var samþykkt að leyfa bæjarstjóra að skrifa undir rammasamning um framkvæmdir á miðsvæði sveitarfélagsins. Fulltrúar D-lista lögðu fram bókun þar sem sagði að hafa yrði til hliðsjónar ársreikning bæjarfélagsins fyrir 2008 áður en gengið yrði til samninga við Búmenn.84

Í lok september 2009 var lögð fram yfirlýsing um nýjan meirihluta í bæjarstjórninni. Hann mynduðu einn fulltrúi Á-lista og þrír fulltrúar D-lista. Nýi meirihlutinn komst fljótlega að þeirri niðurstöðu að sveitarfélagið ætti í miklum fjárhagsvandræðum. Í byrjun nóvember 2009 lýsti sveitarfélagið sig í fjárþröng. Þar með hófst formlegt ferli samkvæmt ákvæðum VII. kafla þáverandi sveitarstjórnarlaga, nr. 45/1998, um fjárþröng sveitarfélags. Eftirlitsnefnd með fjármálum sveitarfélaga skýrði samgönguráðherra frá því í desember að Sveitarfélagið Álftanes væri komið í greiðsluþrot. Þá hafði viðskiptabanki þess neitað því um meiri lánveitingar.85 Þá taldi nefndin að skuldir sveitarfélagsins og ábyrgðir væru 7,4 milljarðar króna.86 Í febrúar 2010 var Sveitarfélaginu Álftanesi skipuð fjárhaldsstjórn.87 Fjárhaldsstjórnin vann að lausn skuldavandans á næstum mánuðum og kom m.a. í hlut hennar að semja við Búmenn um að hætt yrði við framkvæmdirnar á miðsvæði Álftaness, þar sem ljóst væri að ekki væru forsendur fyrir þeim rekstri sem byggingunum var ætlað að hýsa.88 Svo fór þó að steypt var plata undir húsið áður en verkið stöðvaðist og reyndist frágangur á svæðinu sveitarfélaginu dýr.

Sú ákvörðun stjórnar Íbúðalánasjóðs í upphafi árs 2009 að lána Búmönnum til stórframkvæmda á Álftanesi vekur athygli af ýmsum ástæðum. Stjórn Íbúðalánasjóðs hafnaði síðla árs 2008 lánsumsókn Búmanna vegna húsbyggingar á Álftanesi þegar húsnæðismarkaðurinn hafði orðið fyrir miklu áfalli og íbúðaverð lækkað mikið en hún endurskoðaði afstöðu sína eftir að sveitarstjórn Álftaness beitti sér í málinu. Aðkoma hreppsins að byggingu þjónustumiðstöðvarinnar hlýtur að hafa skipt sköpum um afstöðu sjóðsstjórnarinnar, en eins og fram hefur komið voru loforð Álftaness um greiðslur ekki gulltryggðar um þessar mundir. Sveitarfélagið skuldaði margfaldar árstekjur og nú hugðist það taka á sig greiðslur sem námu nálægt einum árstekjum í viðbót að núvirði. KPMG komst að þeirri niðurstöðu í upphafi árs 2010 að Álftanes gæti ekki staðið við skuldbindingar sínar jafnvel þó að hagrætt væri í rekstri og samningar við Búmenn felldir niður.89 Svipað má lesa úr skýrslu Ríkisendurskoðunar og skýrslu fjárhaldsstjórnarinnar.90 Með öðrum orðum réð sveitarfélagið ekki við þær skuldbindingar sem það hafði stofnað til áður en samningurinn við Búmenn kom til. Ekki kemur fram í fundargerð stjórnar Íbúðalánasjóðs hvort hún kynnti sér fjárhag þess á nokkurn hátt áður en ákveðið var að veita fé til verkefnisins. Reikningur sveitarfélagsins fyrir árið 2008 lá ekki fyrir þegar samþykkt var að lána Búmönnum í janúar 2009, en skuldir sveitarfélagsins og skuldbindingar voru opinberar. Til dæmis var umsögn Guðmundar Gunnarssonar bæjarfulltrúa um fjárhagsáætlun sveitarfélagsins fyrir 2009 birt á vef Sjálfstæðisfélags Álftaness 5. desember 2008. Þar segir meðal annars:

Í dag eru skuldir [sveitarfélagsins] um 2,3 milljarðar kr. og leiguskuldbindingar vegna Fasteignar (Íþróttamiðstöð) eru um 2,3 milljarðar kr. Því eru skuldir og skuldbindingar alls um 4,6 milljarðar kr. eða um 5 sinnum áætlaðar árstekjur 2009. Þetta eru ógnarupphæðir, sem nema um 1.917.000 kr. á hvern íbúa, þ.e. hvern einasta fæddan Álftnesing. 91

Fátt hefði því átt að vera því til fyrirstöðu að stjórn Íbúðalánasjóðs aflaði sér upplýsinga um fjárhagsstöðu sveitarfélagsins. Frásögn starfsmanna ParX, sem vitnað var til hér að framan, bregður ljósi á sannfæringarkraft stjórnenda Álftaness. En þegar svo miklir fjármunir eru í húfi mætti ætla að meira þyrfti til. Krefjast hefði átt gagna um skuldir hreppsins og skuldbindingar. Þegar allt þetta er haft í huga er erfitt að skýra afgreiðslu stjórnar sjóðsins á 750 milljóna króna láni til Búmanna í upphafi árs 2009.

Enn meiri athygli vekur ef til vill að um einum mánuði eftir að fjárhaldsstjórn hafði tekið við rekstri Álftaness og fjárhagsvandi þess átti að vera öllum ljós endurnýjaði stjórn Íbúðalánasjóðs lánsloforðið til Búmanna. Það gerðist í mars 2010.92 Þá höfðu birst margar fréttir í fjölmiðlum um slæma fjárhagsstöðu hreppsins. Meðal annars hafði komið fram að hann væri kominn í greiðsluþrot og gæti ekki staðið við skuldbindingar sínar.93 Stjórn Íbúðalánasjóðs samþykkti því framlengingu lánsloforðs við Búmenn þrátt fyrir að fyrir lægi að leigutakinn, Sveitarfélagið Álftanes, væri ekki fær um að greiða Búmönnum leiguna.

13.8 Lánveitingar til Suðurnesja og Mið-Austurlands

Hér á eftir er fjallað nánar um lánveitingar Íbúðalánasjóðs til Reykjanesbæjar, Fjarðabyggðar og Fljótsdalshéraðs. Meginathyglin er á lánum til félaga og félagasamtaka og þá einkum leigufélaga, en stundum verða slík lán ekki greind frá öðrum lánum til þessara staða. Rakin er saga nokkurra leigufélaga og verktaka sem stóðu fyrir húsbyggingum þar. Fram kemur að athafnamennirnir sem áttu frumkvæðið að framkvæmdunum lögðu ekki alltaf mikið fé sjálfir í þær. Þótt ekki kæmi fleira til virðast þessar lánveitingar því oft og tíðum hafa verið varhugaverðar þegar í upphafi. Bandarískt herlið hvarf frá Keflavíkurflugvelli 2006 og fljótlega var tekið til við að breyta húsnæði þess fyrir íslenskan markað. En auk þess var geysimikið byggt í öðrum hverfum í Keflavík og Njarðvíkum fram á árið 2009. Íbúum fjölgaði hratt þrátt fyrir að margir þeirra sem unnu áður fyrir herinn hefðu misst vinnuna. Mjög dró úr nýbyggingum í Reykjanesbæ þegar bankarnir hrundu en lokið var við flestar íbúðir sem byrjað hafði verið á. Nokkuð var þó um að hlaupið væri frá hálfkláruðu verki. Sumarið 2012 voru 170 íbúðir í smíðum í Reykjanesbæ eða 7% allra íbúða sem voru í smíðum hér á landi.94 Til samanburðar má nefna að þá áttu um 14 þúsund manns heima í Reykjanesbæ en það eru 4½% af öllum Íslendingum. Minna var lánað til Fjarðabyggðar og Fljótsdalshéraðs en rétt eins og í Reykjanesbæ tapaðist hátt hlutfall þess fjár sem lánað var þangað (sjá umfjöllun í kafla 14 um tap Íbúðalánasjóðs). Ljóst var að skortur væri á íbúðarhúsnæði á þessum stöðum eftir að ákveðið var að hefja smíði álvers í Reyðarfirði. Fleiri íbúðir voru á endanum smíðaðar en spáð hafði verið að þyrfti. Auk þess voru fjölmargar þeirra af öðru tagi en heimamenn kærðu sig um. Guðmundur Bjarnason, sem var framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs frá 1999 til 2010, sagði í skýrslu hjá rannsóknarnefndinni að mikil áhersla hefði verið af hálfu félagsmálaráðherra og ráðamanna á Austurlandi á uppbyggingu leiguíbúða á Austurlandi þegar unnið var að Kárahnjúkavirkjun og smíði álvers í Reyðarfirði. Lántökuheimild sjóðsins hefði verið hækkuð af því tilefni. Guðmundur sagði að strax í upphafi hefðu starfsmenn Íbúðalánasjóðs rætt um hvort „þessar miklu blokkabyggingar“ fyrir austan væru skynsamlegar.95

Þau tvö svæði, sem hér eru skoðuð sérstaklega, skera sig úr vegna þess að mikið var lánað þangað og mikið af því virðist hafa tapast . Íbúðalánasjóður tapaði hins vegar lánum víðar. Mikið tapaðist í öðrum grannbyggðum Reykjavíkur en í Reykjanesbæ. Mikið tapaðist t.d. af lánum til Árborgar.

13.8.1 Uppgangur á Suðurnesjum

Óvíða var meira byggt en í Reykjanesbæ og víðar á Suðurnesjum á þensluárunum á fyrsta áratug aldarinnar. Þar varð uppsveifla sem átti fáa sína líka. Umsvif jukust um tugi prósenta á svæðinu skömmu eftir að einn af burðarásum í atvinnulífi landshlutans hvarf á braut haustið 2006. Bandaríska herliðið á Keflavíkurflugvelli hafði lengi verið einn stærsti vinnuveitandi á Suðurnesjum. Árið 2005 störfuðu rúmlega 600 Íslendingar hjá hernum. Um 70% þeirra áttu heima á Suðurnesjum,96 um 7% starfandi manna á svæðinu. Að auki voru á snærum varnarliðsins vorið 2006 um 250 starfsmenn hjá Ratsjárstofnun, ÍAV þjónustu, Kögun og fleirum, en ekki unnu allir á Suðurnesjum.97 Þegar herinn fór fengu margir vinnu annars staðar, meðal annars hjá þeim sem tóku við rekstri flugvallarins. En í október 2006 höfðu 30% þeirra Suðurnesjamanna sem áður störfuðu hjá Varnarliðinu ekki fengið aðra vinnu.98 Brottför hersins var því mikið áfall en í kjölfarið hófst uppgangur og hagvöxtur sem var meiri en annars staðar á landinu. Íbúum í Reykjanesbæ fjölgaði um 3.200 frá 2005 til 2009, eða tæp 30% (sjá mynd 13.3). Hafa síðan um 14.000 manns átt heima í bænum.

Ýmsar skýringar eru á þessum mikla vexti. Vonir um stálröraverksmiðju, álver, kísiliðju og gagnaver áttu þátt í að skapa bjartsýni um framtíð byggðarinnar en ýmist hafa þessi verkefni brugðist eða þeim verið slegið á frest. Hlutur svæðisins í sjávarútvegi óx hratt um nokkurt skeið. Mikið var flutt út af fiski með flugi um tíma en auk þess eru helstu útflutningshafnir landsins nærri. Þá uxu umsvif í flugstöðinni mikið og ýmis þjónusta sem tengist henni efldist. Fjármálaþjónusta óx líka hratt á svæðinu en umsvif Sparisjóðs Keflavíkur voru mikil um hríð. Þeim kosti var haldið að höfuðborgarbúum að þeir gætu selt blokkaríbúðir sínar, eignast einbýlishús og garð suður með sjó og ekið um Reykjanesbraut til vinnu í borginni. Ekki er ljóst hve margir tóku þennan kost en margir sækja vinnu í höfuðborginni frá því sem hér er nefnt grannsvæði Reykjavíkur (það eru Suðurnes, Akranes, Hveragerði, Ölfus og Árborg). Árið 2001 mátti ætla að tæp 10% landsmanna ækju í hálftíma eða lengur á leið til vinnu.99 Um það bil hálftíma tekur að aka frá Keflavík að suðurhluta höfuðborgarsvæðisins. Bæjarfélagið sjálft hefur staðið fyrir miklum fjárfestingum. Það setti mikið fé í höfn í Helguvík sem ekki hefur fengið mikil verkefni. Byggingarstarfsemi var meiri á Suðurnesjum á uppgangstímanum fram að hruni bankanna en annars staðar á landinu. Árið 2003 voru 15% framleiðslu á Suðurnesjum í byggingum en landsmeðaltal var 8%.100 Árið 2008 voru fjárfestingar 13% framleiðslu á svæðinu þegar landsmeðaltal var 9%.101 Aðflutningur fólks kallaði á húsbyggingar og öflug uppbygging á svæðinu kallaði á fólk. Fyrstu árin eftir aldamót var stækkun flugstöðvarinnar langmikilvægasta framkvæmdin en á árunum 2006 til 2009 vó smíði íbúðarhúsa þyngst. Eftir að herinn fór var hafist handa við að laga mannvirki á gamla varnarsvæðinu að nýrri atvinnustarfsemi og nýjum íbúum. Háskólasetrið Keilir hóf þar störf árið 2007102 og unnið hefur verið að því að breyta íbúðum varnarliðsmanna svo að þær standist íslenskar húsnæðisreglugerðir. Námsmenn hafa haft forgang, en hlutfall þeirra sem ekki eru í námi fer vaxandi (var líklega 15–20% vorið 2012). Alls voru um 700 íbúðir fullbúnar til leigu á varnarsvæðinu sumarið 2012103 en þar bjuggu milli 1.700 og 1.800 manns síðla árs 2012.104 Frá 2003 til 2010 fjölgaði íbúðum í Reykjanesbæ um tæplega 3.500, eða 77%.105 Á sama tíma fjölgaði íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 16%.106 Bæjarbúum fjölgaði um rúm 3.000 frá 2003 til 2010 eða um 29%. Með öðrum orðum hélt fólksfjölgun hvergi nærri í við fjölgun íbúða. Fólki á hverja íbúð í Reykjanesbæ fækkaði um 27% frá 2003 til 2010. Árið 2011 voru 1,9 menn á hverja íbúð í bænum en hlutfallið fyrir Reykjavík var 2,4. Að vísu er þessi samanburður ekki alveg sanngjarn, því að á varnarsvæðinu eru margar íbúðir sem ætlaðar eru einstaklingum.

13.9 Svæðið var viðkvæmt fyrir efnahagsáföllum

Hrun banka og sparisjóða varð mikið áfall fyrir Suðurnesjamenn og atvinnulíf á þessum slóðum var viðkvæmt fyrir áföllum. Jafnvel áður en bandaríska herliðið fór mátti vinnumarkaður á svæðinu ekki við miklum hremmingum vegna þess að menntunarstig er lægra en í öðrum landshlutum.107 Undanfarin ár hefur mun fleiri vantað vinnu þar en annars staðar á landinu. Árið 2008 voru 4% vinnuafls á Suðurnesjum á atvinnuleysisskrá en árið eftir fór atvinnuleysi í 13%. Hlutfallið hélst svipað árin 2010 og 2011. Á landinu öllu var atvinnuleysi að meðaltali 7½–8% á árunum 2009 til 2011. Um eitt þúsund íbúar í Reykjanesbæ voru á atvinnuleysisskrá þessi ár.108 Hlutfall örorkulífeyrisþega er hærra á Suðurnesjum en annars staðar á landinu og álag á félagsþjónustu sveitarfélaga á svæðinu er mikið.109 Reykjanesbær, Sandgerðisbær og Vogar voru í hópi 5 sveitarfélaga sem skulduðu hæst hlutfall tekna í lok árs 2011. Skuldir og skuldbindingar Reykjanesbæjar og Sandgerðisbæjar voru meira en þrefaldar árstekjur og Vogar voru ekki langt undan.110

13.10 Tjón Íbúðalánasjóðs

Tafla 13.6 sýnir lánveitingar Íbúðalánasjóðs til heimila, fyrirtækja og félaga í Reykjanesbæ frá 1999 til 2010 og hve margar þeirra höfðu lent á uppboði á miðju ári 2012. Eins og sjá má hefur hlutfall þeirra íbúða, sem endað hafa á nauðungaruppboði, lengi verið hátt í bænum. Alls rann fimmtungur þess fjár, sem Íbúðalánasjóður lánaði þangað árin 2003 og 2004, til kaupa á íbúðum sem enduðu á nauðungaruppboði. Stærstur hluti útlánataps sjóðsins í bænum er frá árunum 2005–2009 en meðallán sjóðsins hækkaði mikið frá 2004 til 2005. Alls veitti sjóðurinn tæplega 3.400 lán til íbúðakaupa í Reykjanesbæ á árunum 2005–2009, þar af 900 lán til kaupa á nýjum íbúðum. Lánsfjárhæðin var um 32 milljarðar króna (um 45 milljarðar á meðalneysluverðlagi 2012). Íbúðalánasjóður leysti síðar til sín íbúðir sem tengdust lánum að fjárhæð 8½ milljarður króna (um 12 milljarðar á meðalverðlagi 2012). Með öðrum orðum þurfti hann að taka aftur við rúmum fjórðungi lánsfjárhæðarinnar frá þessum tíma. Ekki er enn komið í ljós hve mikið af þeirri fjárhæð tapast, en slegið er mati á það í kafla 14 um tap Íbúðalánasjóðs. Árið 2010 var fimmtungur heimila á Suðurnesjum með lán í vanskilum en þá var landsmeðaltalið 10%.111

13.11 Lánað, þrátt fyrir viðvaranir og bankahrun

Þegar tafla 13.6 er skoðuð vekur athygli að aldrei fór hærra hlutfall lána til íbúða sem sjóðurinn eignaðist síðar á uppboði en árið 2009. Það ár lánaði sjóðurinn tæplega 5.000 milljónir króna til íbúða í bænum. Þar af runnu 42% til íbúða sem sjóðurinn eignaðist síðar á uppboði.112 Haustið 2008 höfðu bankarnir hrunið og verulega hafði syrt í álinn í efnahagsmálum landsins. Raunverð húsnæðis hafði lækkað mikið. Sumarið 2008 hafði ráðgjafi sjóðsins, Magnús Árni Skúlason, eindregið hvatt til þess að hætt yrði að lána til smíði nýs íbúðarhúsnæðis í Reykjanesbæ. Í ljósi alls þessa vekur nokkra athygli að haldið skuli hafa verið áfram að lána af slíkum krafti. Skoðum nánar það sem Magnús Árni hafði að segja um húsnæðismarkaðinn í Reykjanesbæ sumarið 2008:

Í september 2007 voru 1.516 íbúðir í byggingu í Reykjanesbæ og þarf ekki að spyrja að leikslokum fyrir þá verktaka sem hefðu orðið fyrir þeirri framboðsaukningu að fá tvöþúsund íbúðir í sölu á sama búsetusvæði... Framboð íbúðarhúsnæðis í Reykjanesbæ er gríðarlegt m.v. fólksfjölda og ljóst [að] fara verður varlega næstu mánuði í nýbyggingar, þannig að offramboð myndist ekki á markaðinum með tilheyrandi verðfalli og neikvæðum félagslegum áhrifum vegna auðra íbúða.113

Magnús skýrði einnig frá því að á fasteignavefnum mbl.is væru þá um 300 íbúðir í Keflavík og Njarðvíkum á söluskrá. Síðan sagði hann:

Í ljósi þessa er æskilegast að klára þær byggingar sem nú þegar er verið að reisa og huga að sölu eða útleigu þeirra áður en lagt er í nýframkvæmdir. Með því móti ætti að vera hægt að takmarka útlánatap fjármálastofnana eins og Íbúðalánasjóðs.114

Í skýrslu sinni talaði Magnús Árni einnig um fasteignamarkað í Grindavík, Vogum og Sandgerði. Lokaorð skýrslunnar eru afdráttarlaus, en þar segir meðal annars:

• Eftir skoðun á íbúðamarkaðinum á Suðurnesjum, þá er ljóst að stíga verður varlega til jarðar í frekari uppbyggingu, ekki síst þegar horft er til þess að önnur sveitarfélög á stórhöfuðborgarsvæðinu, allt frá Árborg til Akraness, hafa einnig verið í mikilli uppbyggingu og mikið af húsnæði er óselt.
• Ákveðin tilhneiging getur verið hjá byggingaraðilum að breyta almennum íbúðum í leiguíbúðir og stofna sérstök leigufélög til að njóta bestu kjara hjá Íbúðalánasjóði, án þess að forsendur séu fyrir því að leigutakar fáist. Með því að selja íbúðir inn í leigufélag tækist verktakanum að verja sig gegn tapi og einskorða tapið við eiginfjárframlag leiguíbúðafélaga sem er nú um 20%, m.v. 80% lánshlutfall Íbúðalánasjóðs.
• Velta á fasteignamarkaði hefur ekki verið minni í mörg ár sem endurspeglar sölutregðu nýbygginga.
• Bankar og sparisjóðir halda nú þegar að sér höndum þegar kemur [að] útlánum til nýframkvæmda og ef þeir lána, þá eru vaxtakjör himinhá sem endurspeglar það áhættuálag sem fjármálastofnanir leggja á byggingarframkvæmdir í dag.
• Gengisfall krónunnar hefur gert það að verkum að ekki er eins vænlegt fyrir útlendinga að flytjast hingað til lands [og áður], því er ljóst að nú mun hægja allverulega á innflytjendastraumi hingað til lands. Einnig vaknar sú spurning hvort[...]þeir sem hafa komið hingað í uppgrip flytjist ekki aftur úr landi.115

Sem fyrr segir sóttu verktakar það fast um þessar mundir að fá að breyta söluíbúðum í leiguíbúðir. Alla jafna bauð Íbúðalánasjóður verktökum aðeins fokheldislán sem dugðu fyrir nálægt helmingi byggingarkostnaðar. Þar sem markaður fyrir íbúðir var lítill á fyrri hluta árs 2008 var freistandi fyrir verktaka, sem höfðu smíðað íbúðir til sölu, að breyta íbúðunum í leiguhúsnæði. Sjóðurinn lánaði á þessum tíma fyrir 80% af kostnaði við smíði leiguíbúða. Verktakar gátu þannig tryggt sér rekstrarfé í nokkurn tíma og frestað tapinu, sem virtist blasa við mörgum þegar hér var komið. Tapshætta eigenda leigufélaga einskorðaðist nú við 20% eiginfjárframlag en verktakar, sem áttu söluíbúðir sem þeir gátu ekki losnað við, sátu uppi með allan byggingarkostnaðinn. Mismunurinn lenti á Íbúðalánasjóði. Greinargerð Magnúsar Árna sýnir að sú aðferð verktaka til þess að koma sér úr vandræðum, að breyta söluíbúðum í leiguíbúðir, hefur verið alkunn á þessum tíma.

Í ljósi þess sem síðar gerðist virðist lýsing Magnúsar Árna gefa ágæta mynd af ástandinu en stjórnarmenn í Íbúðalánasjóði virðast hafa gert sér allt aðrar hugmyndir um það. Niðurstaða stjórnarinnar varð að minnsta kosti sú að áfram var lánað til húsbygginga í Reykjanesbæ af töluverðum krafti. Íbúðalánasjóður lánaði alls rúmlega 8½ milljarð króna til byggingar um 760 íbúða í Reykjanesbæ árið 2008. Árið 2009 lánaði sjóðurinn til 5–6 hundruð íbúða og námu lánin tæplega 5 milljörðum króna. Árið 2010 lánaði sjóðurinn 2 milljarða króna.

Sem fyrr segir lánaði Íbúðalánasjóður á árunum 2005–2009 32 milljarða króna til íbúða í Reykjanesbæ. Samkvæmt upplýsingum frá sjóðnum hafði hann um mitt sumar 2012 eignast íbúðir sem tengdust rúmum fjórðungi lánsfjárhæðarinnar. Fleiri íbúðir áttu eftir að bætast við mánuðina á eftir. Í september 2012 átti sjóðurinn ríflega 500 íbúðir í Reykjanesbæ sem metnar voru á 6,2 milljarða í bókhaldi hans. Bókfært verð íbúðanna er 88% af fasteignamati. Helmingur þeirra var upphaflega eign leigufélaga, verktaka eða annarra fyrirtækja. Krafa sjóðsins á uppboði vegna íbúðanna var 9,6 milljarðar króna og bókfært tap sjóðsins á íbúðunum er því 3,4 milljarðar króna. Tæplega tveir þriðju íbúðanna, 323, voru auðar í september 2012 og það hlutfall virtist ekki hafa breyst mikið samkvæmt mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs í apríl 2013. Þar eð óvíst er að fólki fjölgi mikið í bænum á næstunni og íbúðir á mann eru fleiri en víðast annars staðar á landinu er töluverð óvissa um verðmæti íbúða sem ekki hefur tekist að leigja út. Nálægð við höfuðborgina og flugvöllinn styðja við byggð á þessu svæði. Fjárfestingar í stóriðju í Helguvík, sem lengi hefur verið beðið eftir, gætu einnig breytt stöðunni til hins betra. Í hina áttina togar slæm fjárhagsstaða bæjarfélagsins. Hún mun að óbreyttu draga úr getu þess til að sjá borgurunum fyrir þjónustu á næstu árum.

13.12 Leiguíbúðir í Reykjanesbæ

Hér er aðeins fjallað um fáein leigufélög sem gengust fyrir húsbyggingum í Keflavík og Njarðvík. Ástæður þess að þessi félög eru tekin til umfjöllunar, en ekki einhver önnur, er að Fjármálaeftirlitið hefur gert athugasemdir við lán til þeirra eða að lánveitingarnar hafa að öðru leyti þótt sögulegar.

Árið 2003 sagði Morgunblaðið frá því að Fasteignafélagið Þrek ehf. (gjaldþrota 2011) væri að hefja smíði 32 íbúða til útleigu á almennum markaði í Reykjanesbæ. Í fréttinni sagði að félagið stefndi að smíði fleiri leiguíbúða í kjölfar þess. Þrek væri fyrsta einkafyrirtækið sem réðist í smíði íbúða til útleigu í bæjarfélaginu. Smíði íbúðanna væri liður í átaki Íbúðalánasjóðs til að auka við húsnæði á leigumarkaðinum. Fram kom að sjóðurinn lánaði til þessa verkefnis á lægri vöxtum en almennt gerðist. Halldór Ragnarsson framkvæmdastjóri Húsaness, móðurfélags Þreks, sagði í viðtali við blaðið að könnun á vegum bæjarfélagsins sýndi að það vantaði 80 leiguíbúðir í Reykjanesbæ. Það væri grundvöllur þessa framtaks.116 Haustið 2008 skuldaði Þrek Íbúðalánasjóði ríflega 1.100 milljónir króna, eða 5,5% af CAD-eiginfé hans. Undir lok ársins benti Fjármálaeftirlitið á að eiginfjárhlutfall fyrirtækisins hefði samkvæmt ársreikningi þess fyrir 2006 verið 3,5%, langt innan við 10%-mörkin sem lánareglur sjóðsins gerðu kröfu um. Sjóðurinn svaraði því til að eigið fé félagsins hefði verið í samræmi við reglur sjóðsins þegar lánið hefði verið veitt. 117 Reglur um 10% eiginfjárhlutfall voru settar haustið 2006. Áður gilti sú regla að innborgað hlutafé leigufélaga skyldi vera að minnsta kosti 5% af byggingarkostnaði.

Þrek tengdist mörgum öðrum félögum t.d. Vallarási, sem einnig átti húsnæði í Reykjanesbæ, og verktakafyrirtækinu Vallakór. Eigandi Þreks var Húsanes ehf. (gjaldþrota 2011) fram til 2006. Húsanes var verktaki og reisti íbúðarhús fyrir Þrek. Húsanes hafði áratugina á undan byggt hátt í 500 íbúðir í Reykjanesbæ.118 Hluthafar Húsaness voru fjórir árið 2008: Þorbjörn Tjörvi Stefánsson, Jóhannes Ellertsson, Halldór Karl Ragnarsson og Margeir Þorgeirsson. Samkvæmt óendurskoðuðum ársreikningum Þreks virðist eiginfjárhlutfall oftast hafa verið yfir 5% fyrir 2006 (þó að „innborgað hlutafé“ væri mun minna), og 2006 og 2007 var eiginfjárhlutfallið nálægt þeim 10% sem krafist var. Hæst fór eiginfjárhlutfallið í 20% í árslok 2003, sama árið og Morgunblaðið sagði frá því að fyrirtækið væri að hefja smíði leiguíbúða í Reykjanesbæ. En oft var félagið undir þeim mörkum sem sjóðurinn setti. Reikningar Þreks segja reyndar lítið um áhættu eigendanna fram til 2006, því að lítil verðmæti voru í móðurfélagi þess, Húsanesi. Eigið fé Húsaness var neikvætt til 2005. Þá fór það yfir núllið eftir mikinn hagnað.

Eignarhald Þreks breyttist, sennilega árið 2007 (ársreikningur fyrir það ár finnst ekki í ársreikningaskrá), þannig að Húsanes hætti að vera móðurfélag Þreks. Eftir það áttu sömu hluthafar bæði félögin beint. Árið 2007 var hlutafé í Þreki orðið 100 milljónir króna. Sama ár greiddu eigendurnir sér 24 milljónir í arð af Húsanesi, en þeir þurftu að leggja fram þá fjárhæð og meira til sem aukið hlutafé í Þreki um sama leyti til þess að félagið stæðist eiginfjárskilyrði Íbúðalánasjóðs. Eiginfjárstaða Þreks nálgaðist 10% árin 2007 og 2008 og framkvæmdir virðast vera í gangi fram á árið 2009. Afkoma fyrirtækisins var aldrei góð en verulega tók að síga á ógæfuhliðina með fallandi húsnæðisverði árin 2008 og 2009.

Nesvellir íbúðir ehf., sem enn eru í rekstri, voru stofnaðar af meiri myndarbrag en mörg önnur leigufélög. Fyrirtækið rekur íbúðir fyrir fólk sem er 55 ára eða eldra í Reykjanesbæ.119 Haustið 2012 átti það 59 öryggisíbúðir og 23 raðhús. Fyrirtækið hóf starfsemi árið 2006 og var hlutafé 54 milljónir króna. Eigendur voru Nesvellir ehf. sem voru aftur í eigu tveggja fyrirtækja, Klasa fasteigna ehf. og Tryggingamiðstöðvarinnar hf. Í stjórn Nesvalla íbúða ehf. voru 2007 Halldór Karl Ragnarsson, Ingvi Jónasson, Margeir Þorgeirsson og Þorgils Óttar Mathiesen en Sigurður Garðarsson var framkvæmdastjóri. Fyrirtækið fór af stað í lok uppsveiflunnar og virðist mest hafa verið byggt á vegum þess árið 2008. Þá þegar varð mikið tap á rekstrinum eins og reyndar öll rekstrarár þess. Eigið fé þess var neikvætt um tæpan hálfan milljarð króna í árslok 2011. Skuld þess við Íbúðalánasjóð nemur rúmum 2 milljörðum króna og er hún að mestu tilkomin árið 2008. Árið 2011 voru hreinar leigutekjur þess 28 milljónir króna (hér hefur rekstrarkostnaður fasteigna, 25 milljónir króna, verið dreginn frá), en fasteignir voru bókfærðar á tæpa 2 milljarða í árslok. Leigutekjurnar eru nálægt 1½% af þeirri fjárhæð. Til samanburðar má nefna að vextir af verðtryggðum lánum fyrirtækisins hjá Íbúðalánasjóði voru í árslok 2011 4,85–4,9%. Mikið vantar því upp á að leigutekjur standi undir vöxtum af lánum fyrirtækisins.

Móðurfélagið, Nesvellir ehf., hagnaðist vel árið 2007, en síðan hefur verið tap á rekstri þess. Ekki verður séð að nokkru sinni hafi verið greiddur arður af rekstri félagsins. Fram kemur í ársreikningum félaganna fyrir árið 2011 að unnið sé að fjárhagslegri endurskipulagningu þeirra. Samkomulag hafi náðst við Íslandsbanka í apríl 2012 en enn sé unnið að samningum við Íbúðalánasjóð.

Íbúðalánasjóður lánaði ekki einungis fyrirtækjum í Reykjanesbæ. Bæjarfélagið sjálft tók einnig lán vegna félagslegs húsnæðis. Haustið 2008 námu ábyrgðir Reykjanesbæjar á lánum Íbúðalánasjóðs til félagslegs húsnæðis í bænum 1,5 milljörðum króna. Fjárhagsstaða bæjarins er slæm. Hann skuldaði 41 milljarð króna á samstæðureikningi í árslok 2011 en bókfært eigið fé var þá 8 milljarðar króna. Árið 2011 var 650 milljóna rekstrarhalli á samstæðureikningi, eða 47 þúsund krónur á mann í bæjarfélaginu. Fram kemur í skýringum með ársreikningi að nokkur óvissa sé um virði einstakra eigna bæjarins auk þess sem hann eigi í lausafjárvanda. Því sé ákveðinn vafi um rekstrarhæfi bæjarins. Meðal annars er staða Reykjaneshafnar erfið en hana hefur skort verkefni. Höfnin skuldaði 6,2 milljarða í árslok 2011 og bar bærinn ábyrgð á skuldunum. Sagði í ársreikningi bæjarins fyrir 2011 að reikningsskil hafnarinnar væru gerð miðað við þá „forsendu að rekstrarhæfi [væri] til staðar“ en það veltur meðal annars á því að kísilver eða önnur sambærileg verksmiðja rísi á svæðinu. Ella er hætt við að höfnin í Helguvík sé lítils virði fyrir bæjarfélagið. Þá var í árslok 2011 óvissa um rekstrarhæfi Fasteigna Reykjanesbæjar nema bærinn legði til meira fé en „ársreikningurinn [var] settur fram miðað við að rekstrarhæfi [væri] til staðar.“ Ekki er ólíklegt að ríkið þurfi að hlaupa undir bagga með bænum hvort sem Íbúðalánasjóður á þar beinan hlut að máli eða ekki.

Háskólavellir reka byggð á Ásbrú, gamla varnarsvæðinu á Keflavíkurflugvelli. Árið 2007 stóðu að Háskólavöllum Fasteignaþróunarfélagið Klasi ehf., Glitnir, Fasteignafélagið Þrek ehf., sem fyrr er getið, Fjárfestingafélagið Teigur ehf. og Sparisjóðurinn í Keflavík.120 Stjórnarmenn í maí 2008 voru Halldór Karl Ragnarsson, Þorgils Óttar Mathiesen, Ríkharð Ottó Ríkharðsson, Þröstur Leósson og Runólfur Ágústsson. Á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs í október 2007 voru kynnt áform Háskólavalla um fjárfestingar í íbúðum á Miðnesheiði. Var það samdóma álit stjórnarmanna að í þessu máli yrði að koma til fulltingi stjórnvalda.121 Á fundi í nóvember 2007 fól stjórn sjóðsins framkvæmdastjóra að óska eftir hækkun lánsfjárheimildar til almennra leiguíbúða á fjárlögum vegna fyrirsjáanlegrar umsóknar Háskólavalla.122 Í febrúar 2009 var lögð fram í stjórn Íbúðalánasjóðs tillaga þjónustusviðs um lán til Háskólagarða, dótturfélags Háskólavalla, um lán til kaupa á íbúðum á gamla varnarsvæðinu að fjárhæð 4,1 milljarður króna. Samþykkt var tillaga framkvæmdastjóra um að lána 2 milljarða til verkefnisins. 123 Í september sama ár hafnaði sjóðsstjórnin umsókn fyrirtækisins um 1½ milljarðs lán. Bent var á að fyrirtækið hefði alls fengið vilyrði fyrir lánum að fjárhæð 4,2 milljarðar frá Íbúðalánasjóði.124 Í febrúar 2010 óskuðu Háskólavellir eftir almennu lánsvilyrði að fjárhæð 1,4 milljarðar króna vegna um það bil 136 leiguíbúða. Útlánanefnd lagði til að umsókninni yrði hafnað á þeim forsendum að ekki væri skortur á leiguíbúðum á svæðinu. Bent var á að um 50 íbúðir sem leiguíbúðalán hvíldu á væru með 100% frystingu hjá sjóðnum. Stjórnin hafnaði því umsókninni.125 Í árslok 2011 skulduðu Háskólavellir ehf. og dótturfélög þess, Háskólagarðar og HV2, Íbúðalánasjóði hátt á fimmta milljarð króna.126 Um 900 milljóna króna tap varð á Háskólavöllum og dótturfélögum þess árið 2011 og bókfært eigið fé þess fór úr 700 milljónum í mínus 225 milljónir. Samtals skulduðu Háskólavellir og dótturfélög 14,7 milljarða króna í lok árs 2011. Aðaleignir félagsins voru húsnæði og lóðir sem metin voru á 14,4 milljarða í ársreikningi. Alls áttu Háskólavellir ehf. 1.500 íbúðir um mitt ár 2012. Töluvert var um íbúðir fyrir einstaklinga. Búið var að setja nokkurt fé í þær allar en 700 voru fullbúnar til leigu snemma sumars 2012 og voru 90% þeirra í útleigu.127 Álíka margar íbúðir voru í leigu í desember 2012 og ólíklegt var talið að fleiri íbúðir yrðu fullgerðar á næstunni. Áætla má að 1–1½ milljón króna kosti að jafnaði að koma hverri ófullgerðri íbúð á svæðinu í það horf að hægt sé að leigja hana út.128 Leigutekjur ársins 2011 voru 520 milljónir króna samkvæmt ársreikningi en rekstrarkostnaður fasteigna var 436 milljónir. Hreinar leigutekjur voru því 83 milljónir króna, eða 0,6% af fjárfestingareignum fyrirtækisins. Erfitt er að sjá að reksturinn geti staðið undir sér á næstunni. Félagið á íbúðir sem eru 132 þúsund fermetrar og er hver fermetri metinn á 100 þúsund krónur. Í ljósi þess að aðeins tæpur helmingur íbúða í eigu félagsins skilaði tekjum í lok árs 2012 virðist sem það sé verulegt ofmat. Í skýrslu stjórnar fyrir 2011 segir að unnið sé að fjárhags-legri endurskipulagningu félagsins. Helstu kröfuhafar séu Þróunarfélag Keflavíkur-flugvallar og Íbúðalánasjóður. Fyrir liggi viljayfirlýsing Þróunarfélagsins um helstu þætti endurskipulagningarinnar. Náist ekki góð niðurstaða sé rekstrarhæfi félagsins í verulegri óvissu.

13.13 Uppbygging á Mið-Austurlandi á fyrsta áratug aldarinnar

Á fyrri hluta árs 2007 tók álver Alcoa til starfa í Reyðarfirði og var það komið í fullan rekstur ári síðar. Samkvæmt upplýsingum fyrirtækisins voru starfsmenn 480 árið 2011 en að auki unnu 320 manns á álverssvæðinu við störf sem voru nátengd því.129 Áður en hafist var handa var ljóst að fjölga þyrfti íbúðum á svæðinu til þess að koma starfsfólkinu fyrir. Spár um þörf fyrir nýjar íbúðir virðast hafa verið nærri lagi ef miðað er við fjölgun fullorðinna, en miklu meira var byggt en spáð var að þyrfti. Betur er vikið að því síðar. Frá 2002 til 2012 fjölgaði íbúum á Mið-Austurlandi, landsvæðinu frá Fljótsdalshéraði suður í Breiðdal, tvítugum og eldri, um þúsund manns, eða 18½%. Fullbúnum íbúðum á svæðinu fjölgaði á sama tíma um 773 eða um 24%. Íbúðum fjölgaði með öðrum orðum um tæp 5% umfram fjölgun tvítugra og eldri. Íbúðalánasjóður virðist hafa lánað fyrir tæplega tveim þriðju þeirra. Íbúðum fjölgaði eingöngu í tveim hreppum, svo að heitið geti, þ.e. Fjarðabyggð og Fljótsdalshéraði. Á árunum 2003 til 2010 lánaði Íbúðalánasjóður 15 milljarða króna (um 22 milljarða á meðalneysluverðlagi 2012) til kaupa á 1.800 íbúðum í þessum tveim sveitarfélögum og þar af voru um 480 nýjar. Íbúum á hverja íbúð fjölgaði en ekki verður þó séð að þeir séu margir miðað við aðra landshluta. Árið 2011 voru 2,3 íbúar á fullbúna íbúð í hreppunum tveimur. Það er heldur lægri tala en í Reykjavík þar sem hlutfallið var 2,4. Úr þessu verður ekki lesið að ofgnótt íbúða sé á Mið-Austurlandi miðað við Reykjavík. Á hinn bóginn virðist sem mikið af þeim íbúðum sem byggðar voru eystra sé annarrar gerðar en íbúar þess kæra sig um.

Haustið 2009 voru alls 218 íbúðir auðar á Héraði og í Fjarðabyggð og voru ríflega 4/5 smíðaðar 2003 eða síðar. Voru 73% auðra íbúða, eða 160, í fjölbýlishúsum en 12% í einbýli. 130 Langflestar auðar íbúðir, eða tæplega þrír fjórðu þeirra, voru á bilinu 50–120 fermetrar. Þessar íbúðir eru af öðru tagi en annað húsnæði á svæðinu. Besta hugmynd um það hvernig fólk á þessum slóðum vill búa má fá með því að skoða það húsnæði sem þar var fyrir. Af öllum íbúðum í hreppunum tveimur voru 63% einbýli í árslok 2011 samkvæmt upplýsingum Þjóðskrár. Yfir 80% íbúða voru í húsum þar sem voru 5 íbúðir eða færri. Haustið 2009 var algengast að þeir sem leituðu að húsnæði á svæðinu sæktust eftir sérbýli með 3 svefnherbergjum og bílskúr. Gilti það jafnt um þá sem voru að kaupa fyrstu fasteign og þá sem verið höfðu lengur á þessum markaði. Eftirspurn eftir íbúðum í fjölbýli til langs tíma var lítil 2009, nema þá helst hjá þeim sem voru 55 ára og eldri og þá einkum á Héraði. Byggingaverktaki var þá með 2 einbýlishús í smíðum og fyrirspurnir voru um fleiri slík hús. Fólk, sem var að flytja inn á svæðið eða kom í skamman tíma, lét sig miklu síður varða hvort það byggi í sérbýli eða fjölbýli. Þeir sem störfuðu aðeins um tíma á Mið-Austurlandi voru yfirleitt ekki með fjölskyldur sínar með sér og þeir voru oft fleiri en einn í íbúð. 131 Ætla má að fækkað hafi í þessum hópi eftir að byggingu álversins lauk og það komst í fullan rekstur.

Á uppgangsárunum var langmest byggt á Egilsstöðum á Héraði og á Reyðarfirði í Fjarðabyggð. Smíði nýrra húsa stóð hæst árið 2007 en á seinni hluta ársins fól stjórn Íbúðalánasjóðs framkvæmdastjóra hans að kanna sérstaklega stöðu þeirra fyrirtækja sem búið var að lofa lánum til húsbygginga á Austurlandi.132 Mörg leigufélög eystra stóðu þá illa og mörg urðu gjaldþrota skömmu síðar. Íbúðalánasjóður eignaðist fjölmargar leiguíbúðir á nauðungaruppboðum. Snemma árs 2013 átti Íbúðalánasjóður 250 íbúðir á Austurlandi. Þar af voru 146, eða 58%, ekki leigðar út. Tæpur helmingur íbúðanna komst í hendur Íbúðalánasjóðs árið 2010. Langflestar íbúðirnar, eða 194, voru áður eign leigufélaga, verktaka eða annarra fyrirtækja í einkaeign. Alls eignaðist sjóðurinn 290 íbúðir á Austurlandi á árunum 2006–2011 en á sama tíma seldi hann 99 íbúðir.133 Langflestar íbúðirnar voru í Fjarðabyggð og á Héraði. Húsnæði Íbúðalánasjóðs í Fjarðabyggð og á Héraði var metið á 2,8 milljarða króna í bókum sjóðsins í september 2012. Er það rúmum 3% undir fasteignamati á eignunum. Bókfært virði íbúðanna var 66% af kröfu Íbúðalánasjóðs á uppboði, sem var 4,2 milljarðar króna. Mismunurinn, bókfært tap sjóðsins, er um 1,4 milljarðar.

Svo er að sjá á því, sem hér fer á undan, að ráðist hafi verið í smíði fjölbýlishúsa á Austurlandi án þess að markaður fyrir slíkt húsnæði hafi verið kannaður að neinu ráði. Það hljómar einkennilega, svo að ekki sé meira sagt, að lagt sé í milljarðafjárfestingu án þess að jarðvegurinn sé skoðaður en skýringanna gæti verið að hluta að leita í þeirri umgjörð sem var um leiguíbúðalán Íbúðalánasjóðs. Þeir, sem stofnuðu leigufélögin, lögðu oft lítið undir í upphafi, jafnvel aðeins 500 þúsund krónur, en það var lágmarkið sem krafist var í lögum.134 Verktakinn, sem var annað hlutafélag en í eigu sömu manna, græddi yfirleitt á því að byggja húsin. Nokkurt eigið fé gat orðið til í leigufélaginu ef markaðsverð íbúða hækkaði nóg en íbúðaverð hækkaði á Austurlandi allt fram til 2007. Þannig var ágóðavon nokkur fyrir þá sem reistu leiguhúsnæðið en áhættan var lítil. Í ljósi þess er skiljanlegt að þeim hafi ekki þótt taka því að skoða markaðinn að neinu ráði. Áhættan var að mestu hjá Íbúðalánasjóði sem lánaði 80–90% af byggingarkostnaði húsnæðisins. Meiri ástæða var því fyrir sjóðinn að kanna áhuga Austfirðinga á því að eiga heima í stórum fjölbýlishúsum. Það var ekki gert.135 Guðmundur Bjarnason, fyrrverandi framkvæmdastjóri sjóðsins, sagði í skýrslutöku hjá rannsóknarnefndinni að strax þegar íbúðabyggingar vegna álvers í Reyðarfirði komu fyrst til tals hefði verið rætt um að fólk úti á landsbyggðinni kynni ekki að búa í blokkum. En það var mat hans að erfitt væri að hafna lánsbeiðnum þeirra sem stæðust kröfur sjóðsins um lán.136 Þá hafði það sitt að segja að þegar ljóst var að nýtt álver tæki til starfa í Reyðarfirði var mikil áhersla lögð á uppbyggingu leiguíbúða á Austurlandi af ráðamönnum á Austfjörðum og stjórnvöldum fyrir sunnan, að minnsta kosti félagsmálaráðherra.137

Leigufélög á Austurlandi skera sig úr öðrum leigufélögum, sem hér eru skoðuð, að því leyti að eiginfjárhlutfall margra hverra virtist vera langt undir þeim kröfum sem reglur Íbúðalánasjóðs kváðu á um. Eins og áður hefur komið fram var þess krafist fram á haust 2006 að innborgað hlutafé leigufélaga skyldi vera að minnsta kosti 5% af byggingarkostnaði. Eftir það var farið fram á 10% eiginfjárhlutfall. Eins og fram kemur hér á eftir eru dæmi um að eiginfjárhlutfall hafi verið minna en 0% hjá félögum sem fengu há lán hjá Íbúðalánasjóði til íbúðabygginga á Austurlandi.

13.13.1 Spár um íbúðaþörf á Mið-Austurlandi

Smíði álvers í Reyðarfirði var vel skilgreint verkefni sem tók nokkur ár. Vitað er um tvær spár um þörf fyrir nýjar íbúðir á svæðinu. Nýsir hf. spáði árið 2002 áhrifum álvers í Reyðarfirði á íbúafjölda á Mið-Austurlandi og íbúðaþörf. Í spánni var gert ráð fyrir að íbúar svæðisins yrðu um 9.600 árið 2009. Miðað við það hefði þurft að bæta við tæplega 570 íbúðum138 en það var 17½% viðbót við fjölda íbúða á svæðinu árið 2002. Spá Byggðarannsóknastofnunar Íslands frá 2005 var ekki langt frá því sem Nýsir gerði ráð fyrir nokkrum árum áður. Stofnunin bjóst við að bæta þyrfti við 600 nýjum íbúðum á Mið-Austurlandi til 2008.139 Árið 2012 voru íbúar Mið-Austurlands rúmlega 12½% fleiri en 2002. Íbúum svæðisins hafði fjölgað úr liðlega 8.000 árið 2002 í rúm 9.000 árið 2012. Austfirðingum fjölgaði því nokkru minna en spáð hafði verið. En þörf fyrir íbúðir ræðst af fjölda fullorðinna. Íbúum Mið-Austurlands, tvítugum og eldri, fjölgaði úr liðlega 5.500 árið 2002 í liðlega 6.500 árið 2012. Fullorðnum íbúum svæðisins fjölgaði með öðrum orðum um 18,5%. Miðað við að þörf tvítugra og eldri fyrir íbúðir hafi haldist óbreytt hefði samkvæmt því þurft rétt um 600 íbúðir í viðbót við þær sem fyrir voru. Það er mjög nálægt spám Nýsis frá 2002 og Byggðarannsóknastofnunar Íslands frá 2005. Íbúðaþörfin kann jafnvel að vera meiri en nemur fjölgun fullorðinna, því að körlum fjölgaði meira en konum.

Spár um íbúðaþörf á Austurlandi virðast hafa verið nærri lagi en jafnframt er ljóst að byggt var langt umfram það sem spárnar sögðu að þyrfti. Eins og fram kom hér á undan var gert ráð fyrir að 570–600 íbúðir mundi vanta í landshlutanum þegar álverið í Reyðarfirði tæki til starfa. Byggðar voru 773 íbúðir eða 170–200 íbúðir umfram metna þörf.140

Margar íbúðir eru auðar í sjö blokkum sem Fasteignafélag Austurlands reisti á Reyðarfirði og á Egilsstöðum. Félagið reisti fjórar blokkir á Reyðarfirði og þrjár á Egilsstöðum. Á Reyðarfirði var ein blokk sérstaklega ætluð 55 ára fólki og eldra og gekk best að leigja íbúðir þar. Í hinum blokkunum sex var um helmingur íbúðanna líklega auður veturinn 2008–2009.141

13.14 Upphafið á smíði leiguíbúða í Fjarðabyggð og á Héraði

Á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs 28. nóvember 2003 voru samþykkt lánsvilyrði vegna almennra leiguíbúða að fjárhæð 11,7 milljarðar króna á árunum 2004–2007. Fjárhæðin var 80% af því sem sótt var um. Þar af voru tæp 40%, 4,6 milljarðar, til bygginga á Austurlandi, eða 82% af því sem sótt var um þar. Félögin sem fengu vilyrði fyrir lánum til smíði leiguíbúða á Austurlandi voru Byggingafélag Austurlands (gjaldþrota 2011, eftir sameiningu), Fasteignafélag Austurlands (gjaldþrota 2011), Íslenskir aðalverktakar, Leiguíbúðir í Fjarðabyggð ehf. (gjaldþrota 2011, eftir sameiningu), Rendita ehf., Strandabyggð ehf. og TF Festir ehf. (gjaldþrota 2007).142 Ekki voru öll lánsloforðin fullnýtt en sumir byggðu meira en ráðgert var í upphafi. Síðar áttu eftir að bætast við lánsvilyrði í þessum landshluta og ný félög: Steinhús ehf.,143 Tröllaborgir144 (gjaldþrota 2008), Kirkjuból ehf.145 og Híbýli ehf. (gjaldþrota 2012).

Á fundi, sem Alcoa Fjarðaál hélt með byggingaverktökum haustið 2005, kom fram að þeir væru nokkuð hikandi. Fólk að sunnan byggist ekki við sama fasteignaverði eystra og í Reykjavík en alls staðar væri jafndýrt að byggja. Hugmyndir voru þá um að koma upp tæplega 800 íbúðum á Héraði og í Fjarðabyggð en þær voru mislangt á veg komnar.146

13.15 Einstök leigufélög

Meðal þeirra, sem fengu lán til uppbyggingar á Austurlandi, voru verktakar sem störfuðu um allt land. Í þeim hópi voru Íslenskir aðalverktakar. Aðrir unnu aðeins í þessum landshluta. Strandabyggð ehf. var eitt þeirra. Trésmíðaverkstæði Sveins Heiðars ehf. átti Strandabyggð og byggði jafnframt íbúðir á vegum þess. Hluthafar Trésmíðaverkstæðisins voru Sveinn Heiðar Jónsson, Heiðar Jónsson og Erlingur Heiðar Sveinsson. Árið 2005 sagði Sveinn Heiðar í samtali við Morgunblaðið að fyrirtækið hygðist byggja um 90 íbúðir á Reyðarfirði, einbýlishús, parhús og þriggja og fjögurra herbergja íbúðir. Fyrirtækið ráðgerði að smíða 30 íbúðir á Egilsstöðum á sama tíma.147 Segja má að afkoma Strandabyggðar og Trésmíðaverkstæðisins hafi verið dæmigerð fyrir fyrirtæki í slíkum samsteypum. Strandabyggð, sem átti íbúðirnar, var rekin með lítils háttar hagnaði árin 2006 og 2007. Eiginfjárhlutfall fyrirtækisins var þá 12–16%. Eftir það gekk reksturinn afleitlega. Samanlagt tap Strandabyggðar frá 2005 til 2010 var hátt á þriðja hundrað milljóna króna. Trésmíðaverkstæðið, sem sá um smíðina, græddi hins vegar þokkalega á henni um tíma. Samtals var hagnaður þess 62 milljónir króna á árunum 2005 til 2010. Verkstæðið greiddi eigendum sínum samtals 7 milljónir króna í arð árin 2006 og 2007. Bæði Trésmíðaverkstæðið og Strandabyggð voru með neikvætt eigið fé árið 2010. Tröllaborgir ehf. hugðust árið 2004 koma upp 15 leiguíbúðum í húsnæði kaupfélagsins á Norðfirði. Félagið var í eigu Magna Kristjánssonar og Sigríðar Sjafnar Guðbjartsdóttur.148 Haustið 2007 voru langstærstu vanskil hjá Íbúðalánasjóði af láni til Tröllaborga ehf. Af 365 milljóna króna skuld Tröllaborga voru 186 í vanskilum. Félagið varð gjaldþrota 2008. Lánað hafði verið til smíði fjölbýlishúss með 14 íbúðum en sjóðurinn lagði hald á það.149 Tröllaborgir skiluðu aðeins ársreikningi fyrir árið 2004 þegar starfsemi þeirra var lítil. Innborgað hlutafé var hálf milljón króna.

Á árunum 2004–2007 unnu Fasteignafélag Austurlands ehf. og nokkur tengd félög að smíði fjögurra sex hæða fjölbýlishúsa á Reyðarfirði, með 101 íbúð, og þriggja sjö hæða húsa á Egilsstöðum, með 81 íbúð sem þegar hafa verið nefnd. Auk þess reisti tengt félag nokkrar íbúðir á Eskifirði. Í viðtali við Morgunblaðið í desember 2005 sagði Haraldur Gunnarsson, einn eigendanna, að blokkin, sem nýlokið var við á Reyðarfirði, hefði fyllst strax, „bæði í sölu og leigu“. Þá var áætlað að blokkirnar á Reyðarfirði og á Egilsstöðum myndu kosta 2,8 milljarða króna (en það er um 4½ milljarður á meðalneysluverði 2012).150 Í júlí 2007 var lokið við að steypa síðasta fjölbýlishúsið af fjórum sem Fasteignafélagið reisti á Reyðarfirði. Í frétt í Morgunblaðinu segir að þegar sé flutt inn í þrjú húsanna, en hið fjórða verði tilbúið í desember. Félagið muni ljúka við þrjú fjölbýlishús á Egilsstöðum um haustið. Félagið sé stærsta leigufélagið á Austurlandi og starfsemin gangi vel.151

Fasteignafélag Austurlands var stofnað síðla árs 2003. Stofnendur voru Ágúst Benediktsson, Haraldur Gunnarsson og Ingibjörg Baldursdóttir, eiginkona Franz Jezorskis, sem sums staðar er talinn eigandi,152,153 en öll áttu þau heima í Reykjavík. Ári síðar áttu sömu hluthafar einnig Leiguíbúðir í Fjarðabyggð ehf. sem stofnaðar höfðu verið árið áður. Þeir áttu einnig Byggingaverktaka Austurlands ehf. en meginverkefni þeirra var að reisa hús fyrir eignarhaldsfélögin. Samanlagt eigið fé félaganna þriggja var í árslok 2004 38 milljónir króna en innborgað hlutafé rúmar 6 milljónir króna. Byggingaverktakar Austurlands byggðu einnig fyrir dótturfélag sitt, Byggingafélag Austurlands ehf. Árið 2004 voru hluthafar Byggingafélagsins fjórir en Byggingaverktakar Austurlands áttu tæplega 90% hlutafjár.

Í árslok 2007 voru íbúðir félaganna í 4 fjölbýlishúsum á Reyðarfirði metnar á ríflega 1,2 milljarða króna í bókhaldi þeirra. Íbúðir þeirra í 3 fjölbýlishúsum á Egilsstöðum voru metnar á rúman milljarð og íbúðir á Eskifirði á tæplega 50 milljónir króna. Fjárhagsstaða fyrirtækjanna var misgóð. Eignarhaldsfélögin stóðu jafnan mjög tæpt og tap var nær alltaf á rekstri þeirra. Eigið fé þeirra komst hæst í 33 milljónir samanlagt, í árslok 2007, þegar mest var byggt og var það þá 1,4% af heildareignum. Samanlagt eiginfjárhlutfall eignarhaldsfélaganna komst hæst í 3,7% í lok árs 2005, en árið á undan var það 2%. Í árslok 2006 var eigið fé eignarhaldsfélaganna neikvætt. Rekstur Byggingaverktaka Austurlands, sem áttu miklu minni eignir en eignarhaldsfélögin, gekk hins vegar afar vel. Samanlagður hagnaður frá 2004 til 2007 var tæpar 800 milljónir króna og útborgaður arður til eigendanna var um 430 milljónir króna. Hluti af arðinum hefur væntanlega farið inn sem nýtt hlutafé í Fasteignafélagi Austurlands árin 2006 og 2007. Árið 2007 voru 139 milljónir króna borgaðar inn í félagið sem hlutafé og var innborgað hlutafé félagsins frá upphafi þá samtals 178 milljónir króna.

Í árslok 2005 var eigið fé Leiguíbúða tæpar 10 milljónir króna, skuldir 442 milljónir og eiginfjárhlutfall um 2%. Það ár lánaði Íbúðalánasjóður félaginu 237 milljónir króna. Eigið fé Fasteignafélags Austurlands var 5 milljónir króna eða minna frá stofnárinu 2003 og fram á 2007 og eiginfjárhlutfallið var afar lágt eftir 2004. Athygli vekur að í árslok 2006 voru skammtímaskuldir félagsins 865 milljónir króna. Að minnsta kosti 300 milljónir af þessari fjárhæð eru skuld við Byggingaverktaka Austurlands. Forsvarsmenn félagsins treystu á lánsloforð frá Íbúðalánasjóði eins og vikið verður að á eftir. Eigið fé var undir núlli árið 2006. Árið 2007 fékk félagið 1½ milljarð króna að láni frá Íbúðalánasjóði. Þrátt fyrir að eigendur legðu fram nýtt hlutafé árið 2007 náði eiginfjárhlutfallið ekki 2% í árslok. Í lok árs 2007 sameinuðust félögin þrjú sem eftir voru, Fasteignafélagið, Byggingafélagið og Byggingaverktakar, undir nafni Fasteignafélagsins (ársreikningur félagsins fyrir 2007 er fyrir sameiningu). Samanlagt eigið fé félaganna var 400 milljónir króna í árslok 2007, samkvæmt ársreikningum, og eiginfjárhlutfall 14%. Verð á íbúðum í fjölbýli á Austurlandi lækkaði um 5% frá 2007 til 2008 og um 16% frá 2008 til 2009 (hér hefur ekki verið leiðrétt vegna verðbólgu). Eigið fé Fasteignafélagsins mátti ekki við mikilli verðlækkun á eignum. Fasteignafélag Austurlands skilaði ekki ársreikningi eftir 2007. Árið 2009 var félaginu skipt í 9 félög: FFM7 ehf., FFM9 ehf., FFM11 ehf., FFM13 ehf., FFK41 ehf., FFK43 ehf., FFK45 ehf. og FFH ehf, auk smækkaðs Fasteignafélags Austurlands ehf.154,155 Fasteignafélagið, sem nú var í smækkaðri mynd, var lýst gjaldþrota í september 2011. Árið 2011 var eigið fé FFH ehf. 79 milljónir króna, samkvæmt ársreikningi. Hin félögin 8 höfðu ekki skilað ársreikningi til ársreikningaskrár síðan 2009.

Í ágúst 2006 kvörtuðu forsvarsmenn Fasteignafélagsins við Magnús Stefánsson félagsmálaráðherra yfir nýlegri ákvörðun ríkisstjórnar um að lækka lánshlutfall Íbúðalánasjóðs til leiguíbúða úr 90% í 80% af byggingarkostnaði. Félagið var þá með 101 íbúð í smíðum í tveimur fjölbýlishúsum á Reyðarfirði. Bent var á að verkið væri komið langt og yrði því að fullu lokið að ári en það mætti ekki verða seinna ef taka ætti á móti starfsmönnum álversins. Félagið fengi allt að tíu fyrirspurnir á dag vegna leiguhúsnæðis frá fólki sem ætlaði að flytja á svæðið á því ári eða næsta. Einnig væri félagið með eitt fjölbýlishús í smíðum á Egilsstöðum og vinna hæfist við annað um haustið. Breyting úr 90% láni í 80% hefði um „190 milljóna áhrif“ á verkefni, sem unnið væri að og „115 milljóna áhrif“ á verkefni sem ekki væri nokkur leið að hætta við.156 Magnús Stefánsson félagsmálaráðherra átti fund með forsvarsmönnum Fasteignafélagsins en einnig fóru starfsmenn ráðuneytisins yfir málið með framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs og stjórnarformanni. Niðurstaðan var sú að lánshlutfall yrði „óbreytt til áramóta“.157 Í lok árs 2007 var skuld Fasteignafélagsins við Íbúðalánasjóð 2,2 milljarðar króna. Um svipað leyti gerði Fjármálaeftirlitið þá athugasemd að félagið uppfyllti ekki reglur um að eiginfjárhlutfall skyldi vera að minnsta kosti 10% við síðasta endurskoðaða ársreikning. Íbúðalánasjóður fullyrti í svari við skýrsludrögum 12. september 2008 að lán hefði verið í samræmi við reglur þegar það var veitt.158 Ekki verður séð á ársreikningum Fasteignafélagsins að það hafi nokkurn tíma staðist skilyrði um 5% hlutfall eiginfjár af áætluðum byggingarkostnaði, hvað þá 10%. Eiginfjárhlutfallið er einungis yfir 5% árin 2003 og 2004 þegar eignir félagsins eru mjög litlar. Svipaða sögu er að segja um félög tengd Fasteignafélaginu, Leiguíbúðir í Fjarðabyggð og Byggingafélag Austurlands, sem einnig fengu lán hjá Íbúðalánasjóði. Leiguíbúðir í Fjarðabyggð náðu rétt um 2% eiginfjárhlutfalli eftir að félagið fékk ríflega 200 milljóna króna lán hjá sjóðnum. Eftir sameiningu Fasteignafélagsins, Byggingafélagsins og Byggingaverktakanna (sem alltaf stóðu vel, sjá töflu 13.14) í árslok 2007 komst eiginfjárhlutfallið í 14%. En það nægði jafnvel ekki, því að eignir hins sameinaða félags lækkuðu í verði um tugi prósenta árin 2008 og 2009. Aðeins hefði þurft um 12% lækkun íbúðaverðs til þess að þurrka eigið fé félagsins út.

Þegar málið er skoðað virðist svo sem eigendur Fasteignafélags Austurlands og skyldra félaga hafi borið mjög litla áhættu. Innborgað hlutafé í þessum félögum var innan við 15 milljónir króna í upphafi (þá eru Byggingaverktakar Austurlands taldir með). Þetta fé lögðu stofnendurnir undir. Eignarhaldsfélögin, sem áttu húsin, sömdu um framkvæmdir við byggingaverktaka sem var í höndum sömu eigenda. Samningarnir reyndust hagstæðir verktakanum og hann græddi vel meðan rekstur eignarhaldsfélaganna gekk illa. Þetta fyrirkomulag hentaði eigendunum vel. Þeir gátu greitt sér 430 milljóna króna arð úr verktakafyrirtæki sem lánveitandinn, Íbúðalánasjóður, átti enga kröfu á, meðan eigið fé í eignarhaldsfélögunum sveiflaðist kringum núllið. Árin 2005–2007 voru rúmlega 170 milljónir greiddar inn sem hlutafé í Fasteignafélagið, líklega til þess að það næði eiginfjárskilyrðum Íbúðalánasjóðs, en á sama tíma tóku eigendurnir miklu hærri fjárhæðir úr rekstri Byggingaverktakanna sem arð. Fyrirkomulagið sem var á rekstri Fasteignafélagsins og tengdra félaga gerði eigendum þeirra þannig kleift að hagnast um hundruð milljóna króna á verkefninu þótt það skilaði engum arði í reynd. Ljóst er eftir á að sjóðurinn hefði ekki átt að taka í mál það form sem var á rekstrinum, að eigendur semdu um smíði húsanna við fyrirtæki sem þeir áttu sjálfir. Fram hefur komið að árið 2003 varaði starfsmaður sjóðsins við því að eitthvað svipað myndi gerast. Annaðhvort hefði átt að krefjast þess að smíðin yrði boðin út og samið yrði við óháðan verktaka eða þá að eignarhaldsfélagið og verktakinn væri sama fyrirtækið frá upphafi. Útlánahlutfall sjóðsins, sem fór í 90% á tímabili, reyndist auk þess allt of hátt, og kröfur hans um eigið fé leigufélaga of lágt, auk þess sem sjóðurinn virðist ekki hafa fylgt þeim eftir í þessum landshluta.

13.16 Niðurstöður

Til að skýra vífilengjulaust hvaða gróðavon var í því að fá 90% lán hjá Íbúðalánasjóði til að reisa leiguíbúðir eða kaupa þá var hún í stuttu máli sem hér segir: Íbúðalánasjóður reiknaði viðmiðunarverð á leiguhúsnæði út frá herbergjafjölda og fjölda fermetra.159 Ef hægt var að smíða íbúðir fyrir lægri fjárhæð en 90% af viðmiði Íbúðalánasjóðs, sem stóðust samt sem áður skilyrði sjóðsins um frágang, var hægt að græða óháð því hvort nokkur þörf væri á íbúðunum eða hvort nokkur íbúð yrði nokkurn tímann leigð út. Til dæmis gat sá sem smíðaði íbúð fyrir 85% af kostnaðarviðmiði Íbúðalánasjóðs rukkað leigufélag sem hann átti sjálfur um 100% af viðmiðinu. Þar sem lán Íbúðalánasjóðs miðaðist við þetta verð fékk leigufélagið 90% af viðmiðinu sem lán frá Íbúðalánasjóði. Leigufélagið greiddi byggingaverktakanum (sem sami maður átti) andvirði lánsins og hann græddi 5% af áætluðum byggingarkostnaði. Þá var búið að loka fléttunni sem gaf gróða og leigufélagið gat farið í þrot og Íbúðalánasjóður tók bygginguna upp í skuldir. Íbúðalánasjóður sat í súpunni, bæjarfélagið sat uppi með hús sem engir hvatar voru til þess að gera þannig úr garði að íbúar hefðu áhuga á að eiga þar heima en húsbyggjandinn gat horfið á braut með gróðann sem hann hafði náð út úr dæminu.

Eins og lýst var hér að framan er einmitt líklegt að þetta hafi gerst nokkrum sinnum, sérstaklega á Austurlandi. Eins er augljóst að lægra lán frá Íbúðalánasjóði, t.d. 80%, hefði komið í veg fyrir svona fléttur. Þá hefði ekki verið hægt að loka inni gróða nema reisa hús fyrir minna en 80% af viðmiðunarkostnaði Íbúðalánasjóðs, en það var sennilega afar erfitt.

Flest bendir til þess að ekki hafi verið settar nærri nógu strangar reglur um fjárhag leigufélaga. Þá virðist lengi vel ekki hafa verið gengið hart eftir því að félögin stæðust þau skilyrði sem sett voru. Ekki verður séð af gögnum um stjórnarfundi Íbúðalánasjóðs fram til 2007, að upplýsingar hafi legið fyrir um fjárhag leigufélaga lengi vel þegar lánsbeiðnir voru afgreiddar í stjórninni. Það var ekki fyrr en 2008 sem það varð regla að skýra frá eiginfjárstöðu félaganna um leið og lánsumsóknir þeirra voru lagðar fyrir stjórn. Mörg dæmi eru um að sjóðurinn hafi tekið við óendurskoðuðum reikningum frá lánþegum en samkvæmt reglugerð frá 2001 áttu þeir að leggja fram endurskoðaðan ársreikning. Sú krafa var ekki gerð að ástæðulausu. Endurskoðendur votta að ársreikningar séu settir fram í samræmi við viðurkennda staðla.160 Þeir eiga að sannreyna að ársreikningarnir gefi glögga mynd af rekstrinum með því, meðal annars, að kanna frumgögn. Þeir gefa síðan álit á ársreikningnum með áritun sinni.161 Endurskoðun er ekki trygging fyrir því að ársreikningar séu réttir en hún ætti að minnsta kosti að gefa sterka vísbendingu um að vandað hafi verið til verka við gerð þeirra. Með því að taka við óendurskoðuðum ársreikningi frá lánþegum var sjóðurinn settur í hættu að óþörfu.

Leigufélög stóðu fyrir stórum hluta nýbygginga í Reykjanesbæ á fyrsta tug aldarinnar. Íbúum fjölgaði mikið, en fólksfjölgunin hélt hvergi nærri í við fjölgun íbúða. Áfram var lánað til húsbygginga í bænum af töluverðum krafti fram á árið 2009 þrátt fyrir að fram hefði komið í úttekt sem gerð var fyrir sjóðinn sumarið 2008 að framboð á íbúðarhúsnæði í bænum væri „gríðarlegt“ miðað við fólksfjölda.162 Haustið 2012 sat Íbúðalánasjóður uppi með yfir 500 íbúðir í Reykjanesbæ og voru flestar auðar. Sjóðurinn hefði komist hjá þessum vanda, að hluta til að minnsta kosti, ef hann hefði brugðist við þeim upplýsingum sem hann fékk sumarið 2008.

Ljóst er að byggt var mun meira en þurfti á Mið-Austurlandi á fyrsta áratug aldarinnar samkvæmt þeim spám sem höfðu verið birtar. Alls bættust 170–200 íbúðir við á svæðinu, umfram þær tvær spár sem kunnar eru. Sjóðurinn hafði yfirsýnina, því að hann lánaði til flestra húsbygginganna. Í ljósi þess að hann bar einnig mesta áhættu af smíði nýs húsnæðis hefði hann átt að sjá til þess að ekki yrði lánað til fleiri íbúða en þörf var talin fyrir.

Þegar hefur verið rætt um að landsbyggðarfólk kýs yfirleitt ekki að búa mjög þröngt. Gott landrými er af mörgum talið einn af kostum þess að eiga heima utan stærstu þéttbýlisstaða. Íbúar á Egilsstöðum og Reyðarfirði skera sig ekki úr að því leyti. Þeir vilja helst eiga heima í einbýlishúsum eða fjölbýli með fáum íbúðum en ekki stórum íbúðablokkum eins og þeim sem Íbúðalánasjóður á nú. Líklegt virðist því að markaðsverð íbúðablokkanna verði áfram lágt og að ekki verði hægt að krefjast þar hárrar leigu. Þegar lánað er fyrir allt að 90% af byggingarkostnaði er ekki nóg að láta lántakendur eina um markaðsrannsóknir. En reyndar er svo að sjá að stjórnendur Íbúðalánasjóðs hafi gert sér ágæta grein fyrir eftirspurn eftir íbúðum í fjölbýli á Austurlandi. Svar Guðmundar Bjarnasonar, sem var framkvæmdastjóri sjóðsins á þeim tíma sem lán voru veitt til leiguíbúða á Austurlandi, við ákúrum um eftirlitsleysi af hálfu sjóðsins var að erfitt hefði verið að hafna lánsumsóknum þeirra sem stóðust skilyrði um lán. Ef það viðhorf er rétt var hlutverk starfsmanna sjóðsins aðeins að deila út fé en ekki að sjá til þess að það ávaxtaðist. Á hinn bóginn sýna ráðstafanir stjórnar sjóðsins árið 2008 raunar að þetta var ekki eindregin afstaða hennar. Þá var ákveðið að hætta að veita leiguíbúðalán til staða þar sem íbúðir væru auðar. Erfitt er að sjá hvernig sú ráðstöfun samræmist því viðhorfi að sjóðurinn gæti ekki neitað þeim um lán sem stæðust skilyrði um lánveitingar.

---